房屋：父母出售未成年子女名下房产，未损害未成年子女利益的，合同有效

关键词：未成年子女、处分房产、合同有效、监护人 

裁判主旨：

父母将未成年子女名下房产出售时，若无证据证明处分房产损害未成年人利益的，买卖合同有效，买方依法有权获得房产所有权。

案情简介：

王艳花与案外人刘海强系夫妻关系，2004年12月4日生育一子，取名刘飒；王艳花与刘海强曾以刘海强的名义购买白沟诉争房产。2012年9月5日，王艳花与刘海强协议离婚，协议书载明：“夫妻共同财产：长安之星面包车一辆，车牌为冀ｆ×××××，与白沟爱上城14号楼期房，都归女方和刘飒所有”；2013年12月3日，刘海强去世。2015年5月11日，王艳花通过蔺祥钊将诉争房产卖给鲍长克，蔺祥钊收取鲍长克购房款32万元；2015年11月6日，蔺祥钊通过李志强将31万元购房款给付王艳花，10000元部分交纳了公共维修基金。2016年8月12日，王艳花与鲍长克签订《房屋买卖协议》，协议约定“王艳花将诉争房产卖予鲍长克，二、双方共同协商总价款390000元，协议生效时鲍长克先行给付王艳花320000元，余款70000元应在房本下来办理过户时一次性支付给王艳花；三、王艳花继续偿还银行贷款……六、因原购房合同买受人是刘海强，刘海强与王艳花原系夫妻关系，该房在购买时系夫妻共同购买。2012年9月5日刘海强和王艳花协议办理离婚，在离婚协议书中第二条刘海强将自己的房屋份额全部给予王艳花和儿子刘飒所有，刘海强因病于2013年12月3日去世，现王艳花为了给刘飒在高碑店市买房故此特将此房出卖”。后王艳花办理诉争房本，所有权人为王艳花，证号为保定市房权证白沟新城字第××号，共有情况单独所有，房屋坐落；后王艳花、鲍长克共同到房产部门领取产权证书，王艳花签字后，鲍长克将证书领走。2017年4月10日，王艳花、鲍长克共同到银行提前偿还诉争房产剩余银行贷款94610.58元，其中鲍长克出资60000元。现该房屋鲍长克已实际占有。以上事实有当事人陈述、房屋买卖协议、收条、转账记录、物业费、公维票据、房产本、死亡证明、离婚协议书两份、证人证言等证据予以证实。

法院认为：

珠海市香洲区人民法院：王艳花离婚时诉争房产归王艳花和儿子刘飒所有，王艳花出售房屋时，刘飒尚未成年为限制民事行为能力人，《中华人民共和国民法总则》第十九条规定：实施民事法律行为由其法定代理人或者经法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为，第三十五条规定：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产，未成年人的监护人履行监护职责，作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿；在本案中，案外人刘飒尚未成年，对于交易金额较大的房屋买卖行为，根据刘飒的年龄、阅历尚不具备独立实施的能力，由其监护人即王艳花代为实施符合法律规定，且鲍长克、王艳花签订《房屋买卖协议》时第六条载明“现王艳花为了给刘飒在高碑店市买房故此特将此房出卖”，鲍长克已支付了相应的对价，房屋产权证书亦载明诉争房产为王艳花单独所有，且协议签订后领取房产证书、提前偿还贷款均系王艳花、鲍长克共同完成，故该《房屋买卖协议》有效，王艳花应配合鲍长克办理过户登记手续；王艳花称该协议系附条件合同，但系案外人蔺祥钊当初的承诺，与本案无关；王艳花、鲍长克未约定具体过户期限亦未约定违约金，鲍长克要求支付违约金，不予支持。

珠海市中院：关于王艳花处分涉案房屋是否侵犯刘飒合法权益的问题。《中华人民共和国民法总则》第二十七条规定：“父母是未成年子女的监护人。”第三十五条规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”王艳花为其子刘飒的监护人，即法定代理人。王艳花作为刘飒的法定代理人，有权签署房屋买卖合同。而且，王艳花与鲍长克签订的《房屋买卖协议》明确载明“为了给刘飒在高碑店买房故特将此房出卖。”可见，出售该房屋没有侵害刘飒的利益。退一步讲，涉案房屋产权证书记载为王艳花“单独所有”，根据物权公示原则，王艳花有权处分涉案房屋。故对王艳花关于出售涉案房屋侵害其子刘飒合法权益的主张，本院不予支持。

关于蔺祥钊和鲍长克是否存在恶意串通的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王艳花虽提出蔺祥钊为了骗取她出售涉案房屋承诺将自己的房屋卖予她、蔺祥钊与鲍长克签订过涉案房屋买卖合同、蔺祥钊给付的款项不是房款而是归还借款等主张，但王艳花均未提交证据予以证实，故无法认定蔺祥钊和鲍长克存在恶意串通的情形，对王艳花的上述主张本院均不予支持。

王艳花与鲍长克签订的《房屋买卖协议》为双方真实意思表示，合法有效。鲍长克已经依照协议约定履行了付款义务，王艳花不仅收到涉案房款，还和鲍长克共同提前偿还了房屋贷款，故王艳花负有向鲍长克办理涉案房屋产权过户登记的义务。

福州律师-蔡思斌律师评析：

根据《民法总则》第三十四条：“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。”以及第三十五条：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。”规定,父母作为未成年子女的监护人，负有管理被监护人财产的职责。监护人基于监护人职责所享有的代理权等处分未成年子女财产的，如无证据证明损害未成年子女权益的，依法应当认定有效，这也是为了保障交易安全，避免监护人处分房产后，又以子女名义进行反悔等，损害交易相对方合法权益。

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案例索引：河北省保定市中级人民法院（2018）冀06民终5791号“王艳花、鲍长克房屋买卖合同纠纷案”，见《王艳花、鲍长克房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》（审判长李舒淼，审判员王洪月、赵明）（20181113）。