关键词：房屋买卖合同纠纷 违约金
案情简介：
张丽阳与其配偶叶永进系厦门市思明区洪莲里111号1302室房屋登记的按份共有人。在方芳知悉厦门市思明区房屋存在共有人的情况下，经麦田人公司居间介绍，方芳、张丽阳于2016年3月27日签订了《房屋买卖合同》，约定张丽阳为甲方，方芳为乙方，乙方向甲方房屋，成交价格为365万元；乙方应于合同签订当日向甲方支付5万元，于2016年3月28日前再支付定金25万元，交易双方于2016年4月18日办理送件过户手续，乙方于过户送件受理后当然支付甲方购房款100万元；甲方承诺其配偶和其他共有人均知晓并认可本次买卖行为；该房屋不存在任何优先购买权、没有租赁纠纷、未被查封，若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反《房屋买卖合同》及本附件的承诺被解除，撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方支付不超过成交价格的20%作为赔偿金，在合同被解除、撤销或无效的情况下，可依据本条款追究承诺方的赔偿责任。
合同签订后，方芳依约向张丽阳支付定金30万元。2016年3月28日下午，张丽阳短信告知方芳，称其婆婆不同意卖房，还在做工作。2016年3月31日，张丽阳通过转账方式向方芳退还所收取的30万元定金。2016年4月11日，张丽阳的配偶叶永进致函方芳称：张丽阳在签订《房屋买卖合同》前未得到其同意及授权，张丽阳已于2016年3月28日上午即通过麦田人公司向方芳转达无法出售厦门市思明区洪莲里111号1302室房屋的情况和叶永进不愿出售房屋的意愿，但方芳在知悉情况后仍执意支付购房款，经叶永进催促，张丽阳已及时将方芳支付的全部购房款全额返还给方芳，并再次强调其不同意将讼争房屋出售给方芳，张丽阳无权擅自出售共有房屋。之后，张丽阳未与方芳于2016年4月18日前办理房屋买卖送件手续。2016年4月21日，方芳致函张丽阳，载明：收到署名叶永进的信函，并强调是方芳向张丽阳支付30万元购房定金后，张丽阳才提出说其婆婆对出售房屋有不同意见，同时主张张丽阳未按《房屋买卖合同》规定于2016年4月18日前办理送件过户手续已经违约，并郑重通知张丽阳于2016年4月27日前与方芳一同办理送件过户手续。2016年5月9日，方芳向张丽阳发出《解除房屋买卖合同通知书》，通知张丽阳解除《房屋买卖合同》，并要求张丽阳承担成交价20%的违约金73万元。
法院观点：
一审厦门市思明区法院：
方芳、张丽阳自愿订立《房屋买卖合同》，内容合法，应当认定为有效合同。张丽阳在合同签订后明确表示不能履行合同，且于2016年3月31日退还所收取的购房定金30万元，系以自己的行为明确表示不履行合同。张丽阳的行为违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。
考虑到张丽阳、方芳明知《房屋买卖合同》涉及的房屋系张丽阳与其配偶按份共有的房产，案涉房屋共有人并未在《房屋买卖合同》签字，故方芳对于《房屋买卖合同》不能履行亦存在明显过错。首先，从合同的订立主体分析，《房屋买卖合同》的出售方为张丽阳，买受方为方芳，方芳在与张丽阳订立《房屋买卖合同》时，未要求案涉房产按份共有人签字；其次，从《房屋买卖合同》记载的内容分析，方芳仅依张丽阳的个人承诺确认张丽阳对案涉房屋的处分权，在案涉房屋登记的权属人系按份共有的情况下，并未核实张丽阳的实际授权情况。因此，案涉房屋按份共有人不同意出售共有房产，方芳不能要求继续履行《房屋买卖合同》。
张丽阳明确表示《房屋买卖合同》不能履行且于2016年3月31日向方芳退还了购房定金30万元时，合同约定的解除条件已经成就。因此，方芳自2016年4月1日起即已享有约定和法定的合同解除权。方芳于2016年5月9日才向张丽阳发出《解除房屋买卖合同通知书》解除合同，故方芳在张丽阳违约后因《房屋买卖合同》未及时解除造成的损失，属于方芳未采取适当措施致使损失扩大的结果。该部分扩大的损失应由方芳自行承担。鉴于合同约定的违约金为不超过成交价格20%的赔偿金，故法院结合当事人的实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金标准予以调整。因此，方芳要求张丽阳支付违约金73万元，法院酌情予以调整为5万元。
二审厦门中院：
虽然讼争房产为张丽阳夫妻共有，张丽阳主张与方芳签订《房产买卖合同》未经其配偶同意，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，张丽阳与方芳签订的买卖合同应为有效合同，只是因未经共有人同意导致合同履行不能。根据讼争合同约定，合同自双方签字（盖章）生效，讼争合同自双方当事人签字确认后即具有法律约束力。方芳于合同签订当日支付5万元定金，并于合同约定的3月28日支付定金余款25万元。张丽阳抗辩25万元定金是方芳在张丽阳明确告知其配偶不愿意出售房屋后仍执意支付，但未能提交证据予以证实。相反，方芳提交的微信证明张丽阳系在3月28日下午方告知其婆婆不同意卖房的事实，故张丽阳该抗辩意见本院不予采信。《房屋买卖合同》第八条明确约定：“甲方（指张丽阳）承诺其配偶和其他共有权人均知晓并认可本次买卖行为”、“因一方违反《房屋买卖合同》及本附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方支付不超过成交价格的20%作为赔偿金”。据此，张丽阳未经共有权人同意擅自处分共有财产并对买受人作出承诺，现合同履行不能，张丽阳应承担合同约定的违约责任，故方芳依据《房屋买卖合同》要求张丽阳依约承担违约责任有事实和法律依据，一审法院认定方芳对于《房屋买卖合同》不能履行存在重大过错缺乏依据。同时，双方应依照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，在经协商不成的情形下，方芳在一个多月后发出《解除房屋买卖合同通知书》并不属于不及时解除合同之情形，一审法院认定方芳未采取适当措施致使损失扩大有误，本院予以纠正。且合同签订后本地区房价即处于暴涨状态是众所周知的事实，结合方芳诉讼中提交的本地区及讼争房屋所在小区房价走势情况，张丽阳主张合同约定违约金过高缺乏依据，且无证据支持，故基于合同约定及诚实信用原则，方芳的上诉主张理由成立，其一审诉讼请求依法予以支持。
福州房产律师蔡思斌评析：
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
本案中，张丽阳与方芳签订的买卖合同应为有效合同，只是因未经共有人同意导致合同履行不能，张丽阳应承担合同约定的违约责任，故方芳依据《房屋买卖合同》要求张丽阳依约承担违约责任有事实和法律依据。一审法院认为方芳对于《房屋买卖合同》不能履行亦存在明显过错的理由是“未要求案涉房产按份共有人签字”、“并未核实张丽阳的实际授权情况”、“案涉房屋按份共有人不同意出售共有房产”等，其看法有失偏颇。但也应当要引起注意，购房人在购房过程中，对于共有房产的情况应当进行核实，对于共有人的买房意愿也应当予以明确，单凭授权委托书及合同条款的承诺判断共有人的卖房意愿，存在较大的风险，实践中卖房人以此为由悔约的情况比比皆是。如欲购买的房屋存在共有人，尽可能做到与共有人进行核实，并要求共有人一并签订购房合同，从而避免因共有人不同意而导致合同目的无法实现。
案例索引：
厦门市中级人民法院（2017）闽02民终110号“方芳、张丽阳房屋买卖合同纠纷”，见《方芳、张丽阳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》（审判长刘宁，审判员李向阳，审判员柯艳雪），载《无讼案例》（2017.6.12）。
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