立遗嘱时被继承人尚未取得产权证，该遗嘱是否有效？–福州继承律师推荐

关键词：遗嘱、有效、拆迁安置、无权处分 

裁判主旨：

立遗嘱人在立遗嘱时尚未取得拆迁安置后房产的产权证，仅知道具体坐落小区及楼层的，“某某小区某楼房2层”表述立下遗嘱，过世后才取得房产证的，该遗嘱有效，不属于无权处分。

案情简介：

高某与汪某3系夫妻关系，二人原生育子女四人，分别为汪某1、汪某2、张某，还有一个孩子在小时候夭折了，不清楚姓名。房某系汪某2之子。汪某3于1973年去世。1998年6月8日，高某与北京市崇文区城市建设开发公司签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，将高某原在西花市大街某号房屋拆迁，协议中约定将高某安置到忠实里小区某楼2层。2004年4月5日，高某立有自书遗嘱内容为：“我叫高某，忠实里小区某号楼现在叫东环居园某号楼某号这房是我女儿某4买的以后是汪某房某的。立字为证。高某2004年4月5日”。2004年11月28日高某去世，2007年该房屋房产证正式登记为崇文区忠实里东区某号楼2层某号。2017年8月22日，汪某1、张某起诉汪某2继承纠纷至法院，诉讼过程中房某知晓遗赠后就遗赠纠纷另案起诉即本案。本案审理过程中，汪某1、张某申请就高某立遗嘱时是否具有民事行为能力进行鉴定，后法大法庭科学技术鉴定研究所向法院发函表示因鉴定时间点距目前时间较长，且高某已经去世，无法对其进行相关检查，故予以退案。

法院认为：

北京市东城区人民法院：2004年4月5日，高某立有自书遗嘱，虽然遗嘱中其表述的房屋坐落地址与房屋产权证存在略微差异，但因房屋产权证系在高某去世后才颁发，结合该房屋所来源的安置协议上的记载，且高某在该小区未有其他房屋，可以确定高某遗嘱中所述的忠实里小区某楼某号号就是涉案的崇文区忠实里东区某号楼某号号。高某明确涉案房屋给汪某、房某所有，房某在法定时间内以起诉的方式表示接受遗赠。汪某1、张某虽提出2017年12月8日开庭时汪某的代理人说汪某的儿子即房某不同意调解，即推定房某已经知道遗赠，理由并不充分，不予采纳。汪某1、张某虽对高某立遗嘱时的行为能力提出异议，但因鉴定机构无法做出鉴定，且现有的病历材料并无高某无行为能力的记载，故对其主张不予支持。张某主张其与高某母女关系未改变，结合其人事档案材料的记载，对其主张不予认可。

北京市第二中级人民法院：关于遗嘱中的房号问题，经查，在1998年高某与拆迁安置公司签订的安置补助协议中约定，高某被安置到忠实里小区某楼2层，而在高某死亡后该房屋房产证正式登记为忠实里东区某号楼2层，同时高某在该小区不拥有其他房屋产权，因此可以确认高某遗嘱中所处置的房屋就是忠实里东区某号楼2层某号号房屋。虽然上述房屋在高某死后才取得房产证，但是高某生前已经签订拆迁安置协议并缴纳房款，且房产证登记所有人亦为高某，因此高某在遗嘱中对房屋产权进行处置并非无权处分。综上，应认定案涉自书遗嘱真实有效。

福州律师-蔡思斌律师评析：

遗嘱是被继承人对自己财产在过世后如何处理的意思表示。其主要目的是使被继承人遗产能够按照被继承人生前意愿处置。但因立遗嘱人文化程度或者是房屋现状等原因，在遗嘱中未能准确描述遗产地址的，若根据遗嘱表述能够确定遗产的，应当尊重立遗嘱人意愿，认定遗嘱有效。

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案例索引：北京市第二中级人民法院（2018）京02民终11534号“张某等与汪某2等遗赠纠纷一案”，见《张某等与汪某2等遗赠纠纷二审民事判决书》（审判长宋光，审判员任淳艺、施忆）（20181120）