房产中介倒闭，代管款项损失谁来承担？-福州律师评案

近年来福州多家知名中介纷纷倒闭继，9月初福州三十行房产面临倒闭后，9月中旬福州金海岸房产中介也被爆出濒临破产！福州二手房中介面临大洗牌。

中介倒闭或歇业后，由于房屋中介有代管保证金或履约余款的惯例，后续往往会给相关交易方带来损失，那相关损失到底谁来承担呢，下面这个案例将给你回答。

案情简介：2016年4月3日，魏雯婷、应立府与林德文、蜗牛房产公司签订《居间服务合同》，约定居间服务费金额及房屋相应价款；林德文应于合同签订当日支付购房履约保证金160000元等。合同签订当月，林德文向蜗牛房产公司支付100000元履约保证金；5月24日向蜗牛房产公司支付110659元（林德文主张其中75659元系购房款，剩余35000元系居间费），蜗牛房产公司亦出具《收款收据》并加盖公司财务专用章，6月讼争房屋产权已过户至林德文名下。但由蜗牛房产公司保管的相关款项未支付给卖家，为此魏雯婷、应立府诉讼要求林德文支付剩余购房款175659元。

一审法院：代管款项损失由卖方全部承担

林德文作为买受人已向魏雯婷、应立府直接支付购房款1474341元，剩余购房款175659元存入蜗牛房产公司。根据讼争《房屋买卖合同》第十一条第（二）项约定，林德文向蜗牛房产公司支付160000元作为履约保证金，待房屋所有交接手续完毕后五日内由蜗牛房产公司代林德文支付给魏雯婷、应立府。蜗牛房产公司负有代收部分购房款的合同义务，结合林德文提交的银行转账流水、蜗牛房产公司出具的三份《收款收据》（金额共计210659元），林德文主张其已将剩余购房款175659元交付至居间人蜗牛房产公司作为履约保证金，剩余35000元为居间费，符合合同约定以及正常的房屋交易习惯，足以说明魏雯婷、应立府明知且同意林德文将剩余款项交由蜗牛房产公司代管的事实。

且在2016年7月11日，魏雯婷、应立府已向福州市公安局台江分局经济犯罪侦查大队报案控告蜗牛房产公司挪用其购房尾款175659元。现魏雯婷、应立府以未收到购房尾款为由，要求林德文再次支付175659元，依据不足，均不予支持。

福州中院：代管款项损失超过合同约定的金额由买方承担

从现有证据看，并无证据证明双方当事人对履约保证金的金额及支付方式进行变更，故林德文仍应按照《房屋买卖合同》的约定向蜗牛房产公司支付160000元履约保证金。除上述已支付的100000元履约保证金外，林德文支付的110659元中除去35000元居间费，剩余75659元中的60000元应认定为林德文支付的履约保证金。

综上，林德文已向蜗牛房产公司支付共计160000元履约保证金，就该160000元款项，魏雯婷、应立府应向蜗牛房产公司主张。对于剩下的15659元，林德文辩称因未开立托管账户且三方同意将该款项一并存入蜗牛房产公司账户，对此魏雯婷、应立府予以否认，且并无证据证明该主张，故林德文自行将该部分购房款15659元支付给蜗牛房产公司，对魏雯婷、应立府无法律约束力，其仍应向魏雯婷、应立府支付购房款15659元。林德文可另行向蜗牛房产公司主张返还该15659元款项。

福州律师蔡思斌：一审法院从交易惯例角度及魏雯婷、应立府已向公安经侦报警蜗牛房产公司挪用其购房资金175659元等因素出发，认为魏雯婷、应立府明知且同意林德文将剩余款项交由蜗牛房产公司代管的事实，故而全盘驳回其一审诉讼请求。二审法院则严格以合同约定内容为依据，认为合同只约定履约保证金160000元，超过部份并无证据证明卖房者一并由房产中介代管代付，为此支持售房者的部份上诉请求，认定林德文应另行支付购房款15659元。

由于中介倒闭或歇业，最终本案买卖双方各有损失，但相对而言买方损失更大，凭空损失了160000元。二手房交易双方要首选有资质、有实力的二手中介商，这是正确的废话。但有时二手房中介倒闭是毫无痕迹、不过预测的。在这种情况下，双方可以预先约定，比如设置特别条款：如二手房中介没有及时将代管款项支付给售房方的，则相应损失应由买卖双方各承担一半，双方承担之后均可以向二手房中介另行追偿等。

福州律师蔡思斌原创，转载请注明出处。

2019年10月6日

参考案例：（2018）闽01民终4551号