曾经有朋友向我咨询，称想买一套他人所建无产权房屋。因该房屋是他人与土地使用人合资兴建的，没有批建手续，也没有取得所有权证，怕担心有风险，遂想让律师帮忙制作一份房屋买卖协议，以最大程度规避风险。
我的回答简单明了。规避风险，别想太多了。因为该房无批建手续，无房屋所有权证，后续也很难取得权属证书，这个合同标的本身就是非法的，在这个基础上签署的合同，无论当事人就权利义务、违约责任约定得如何详尽到位，合同都会被认定为无效，合同约定条款对双方均无约束力，法院最终只能依据合同法中相关无效合同规定来对双方进行裁决。
这样的案例其实非常多，我从网上找到的一个案例就可以充分证明我的观点了。
2013年，厦门海沧区庄友发、庄金好手上持有一本《集体土地建设用使用证》，庄春榕遂与二位集体土地使用权人达成合伙关系，大意是由庄友好、庄金好出地，庄春榕出钱，双方共同建房，房屋建成后各自分得相应份额，各方并有权独立处分等。房屋于2017年间建成。其后，为出售房屋，2018年1月庄友发、庄金好又与购房者余金土签署名义上的“合资建房合同”，约定余金土与其合资建房，余金土出资816000元后可获得单元房二套等。其后，余金土顺利收房并装修入住。
不想，因上述房屋未取得批建手续，属违章建筑，房屋于2018年11月开始被海沧城管执法局实施强制拆除，现已全部拆除。
这下，余金土是鸡飞蛋打，什么都没有了，于是赶紧去海沧法院起诉，要求确认合资建房合同无效，判令被告返还购房款816000元并要求被告以银行同期贷款利率标准赔偿资金占用利息等。
海沧法院审理认为
一、关于案涉法律关系。双方签订的虽是《合资建房合同》，但实际上双方系就农村房屋设定权利义务，并达成买卖合意，双方确立的是农村房屋买卖合同关系。理由主要是双方于2018年1月4日、2018年2月14日签订案涉合同，而案涉建筑在2017年7月前已建设完工。双方签订合同的标的物是落成房屋，不是待建房屋，不可能形成合资建房合意；其次，从合同内容看，双方就房屋交付的面积、标准、款项的支付方式等作出约定，并有“定金”、“预购房屋”、“物业费、公共水电费”、“所有权”等商品房销售相关约定，实质上体现了双方买卖房屋的意思表示。
二、合同的效力及责任承担。案涉建筑已被认定为违法建设并已拆除，双方订立名为合资建房实为房屋买卖的《合资建房合同》，违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定无效。庄春榕、庄金好等出售违法建筑导致合同无效，存在主观过错，应对合同无效产生的损失承担责任。余金土等作为买受人在查看了相应宅基地使用权证后，明知所购房屋系违法建筑无法取得房屋相关产权证，仍与庄春榕等四被告签订房屋买卖合同，亦应对损失承担责任。本院酌定双方按照各50%的比例承担合同无效产生的损失责任。
最终法院判决返还余金土已支付的816000元房款；资金占用利息损失按银行同期同类贷款利率双方各承担一半。
蔡思斌律师评析
违章建筑合同效力当然并非约定无效，其存在转化为合法的可能。如建造人依法补办有关手续，甚至改变土地使用权性质的，违章建筑也就从违法转为合法，相关买卖合同应为有效。
但就本案而言，案涉房屋被相关部门认定为违章建筑，且始终未补正相关手续直至最终被强制拆除。法院认为案涉买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定无效，进而按照合同无效要求出卖人返还购房款，这是非常正常的。
违章建筑房屋买卖，出卖人故意出售违章建筑获利，而买受人明知所购房屋系违法建筑无法取得房屋相关产权证而购买，未尽注意义务的，双方亦有过错。法院裁定双方各承担一半损失也是常规的作法。
💛案例索引💛
厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民终171号，见《余金土、陈习峰等与庄春榕等农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》
蔡思斌
2019年12月3日
菜驴杂录：
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