关键词：共有物、分割、重大理由、 约定
案情简介：
方王金川与赖国珍于2000年12月8日登记结婚，2014年10月27日在厦门市湖里区民政局登记离婚。登记离婚时，王金川与赖国珍签订一份《自愿离婚协议书》，其中约定：“男方母亲在男方婚后出全额购买一间商用店面，赠与男方，店面地址：厦门市湖里区嘉园路223之2店面。考虑到女方今后生活还要还房贷，带孩子，怕出现困难，经女方要求，男方同意在本店面产权证加上女方姓名。现在本店面是双方一起经营理发生意，加上女方名字，在离婚后还是继续双方一起经营理发生意，不得单方面改变用途，只有双方协商同意，方可改变。如果双方同意出租，各得一半租金。本店里的所有东西，现在或离婚后都是双方共同所有，共同使用。双方不得出售本店面，本店面到双方年老死后将作为遗产留给女儿王婧继承。离婚以后双方一起经营理发生意的细则，以公平、平等互利原则另行协商……”
2014年11月18日，王金川作为甲方、赖国珍作为乙方，双方签订了一份《协议书》，约定：“甲乙双方已于2014年10月27日离婚。现双方就以下相关事项达成变更及补充协议：一、坐落于福建省厦门市湖里区的房产，甲方王金川占该房产产权比例为90%（以王金川的名义登记产权），赖国珍占该房产产权比例为10%（以赖国珍的名义登记产权），双方按上述比例对该房产享有和承担相应份额的权利和义务。二、本协议未约定的以法律规定为准。三、本协议一式四份，具有同等法律效力。”当日，王金川和赖国珍在厦门市公证处对该《协议书》进行了公证。2014年12月16日，讼争房产办理了王金川和赖国珍按份共有的土地房屋权证（建筑面积为30.69平方米，房屋用途为商业），共有权情况为王金川按份共有90%、赖国珍按份共有10%。
现王金川向一审法院起诉请求：判令赖国珍协助王金川将其址于厦门市湖里区嘉园路223号之2房产的份额过户至王金川名下，由王金川补偿赖国珍60000元。
法院观点：
一审厦门湖里区人民法院：
本案系共有物分割纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割……本案中，王金川与赖国珍虽然在2014年10月27日签订的《自愿离婚协议书》中约定不得出售讼争房产，但双方在2014年11月18日经公证签订的《协议书》中达成变更及补充协议，约定双方按各自的份额（王金川占讼争房产产权比例为90%，赖国珍占讼争房产产权比例为10%）对讼争房产享有和承担相应份额的权利和义务，本协议未约定的以法律规定为准。由于《协议书》是在《自愿离婚协议书》之后签订，且经公证，故王金川和赖国珍关于对讼争房产的约定应以《协议书》为准。王金川、赖国珍按份共有讼争房产，双方亦未约定不得分割讼争房产，且双方对讼争房产的管理使用以及收益等无法达成一致意见造成讼争房产空置，故王金川关于分割讼争房产的诉求，有事实和法律依据，予以支持。因讼争房产是一个整体，实物分割必然影响其使用价值，在王金川、赖国珍不能达成分割协议的情况下，应采取所有权归一方所有、对另一方予以折价补偿的分割方式为宜。经评估，讼争房产价值685800元，因赖国珍不同意竞价或购买王金川名下的90%产权份额，故王金川关于讼争房产归王金川所有，王金川折价补偿赖国珍的诉求，于法不悖，予以支持。王金川自愿折价补偿赖国珍80000元，超过了讼争房屋价值的10%，故一审法院予以照准。
二审厦门中院观点：
双方当事人均为完全民事行为能力人,应当承担其自身行为所引致的法律后果。首先，本案中，赖国珍与王金川于2014年10月27日办理离婚手续，双方签订的《自愿离婚协议书》约定，王金川同意讼争房产产权证加上赖国珍姓名，离婚后继续双方一起经营理发生意，双方不得出售讼争房产，到双方年老死后将作为遗产留给女儿王婧继承。从上述《自愿离婚协议书》约定内容分析，双方不仅对讼争房产属于共有而且对讼争房产的处分、将留给婚生女王婧均作出明确约定，从双方约定内容看，讼争房产没有协商同意是不能分割的。其次，王金川主张双方于2014年11月18日签订《协议书》并办理了公证，改变了《自愿离婚协议书》的所有约定。根据查明事实，《厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅收件收据》载明，受理讼争房产权属变更登记时间为2014年11月10日，且提交权属变更登记材料包括双方签订的《自愿离婚协议书》。双方签订《协议书》办理公证时间为2014年11月18日，系在向房产管理部门递交申请权属变更登记之后，《协议书》中并未约定《自愿离婚协议书》的内容不再履行。故结合讼争房产权属变更登记交件时间、交件材料及签订《协议书》内容及办理公证的时间分析，双方签订《协议书》、办理讼争房产权属变更登记均系履行《自愿离婚协议书》约定。《协议书》系《自愿离婚协议书》的补充协议，在无明确约定不再履行《自愿离婚协议书》的情况下，双方均应继续履行《自愿离婚协议书》的约定。王金川该项主张缺乏事实依据，本院不予采纳。再次，《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割……”，共有人对共有财产的分割有约定的应依照约定履行，但共有人有重大理由需要分割的可以请求分割。赖国珍与王金川于2014年10月27日办理离婚手续时业已对讼争房产作出不得分割的约定，王金川主张因双方经常因房产收益分配产生争议，故要求分割讼争房产，王金川主张分割的事由不符合《中华人民共和国物权法》第九十九条规定的可以请求分割的重大事由，本院对其主张不予采纳。双方应当互谅互让、相互配合，以诚实善意的态度履行管理讼争房产的义务。
福州房产律师蔡思斌评析：
《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割……”
本案中，原被告双方在离婚协议中明确了案涉房屋用途及房产不得出售待身故后留给婚生女的意思表示，意味着双方对于共有房屋不得分割作出明确约定。原告现因房屋收益分配等原因要求分割共有房屋，不属于法律上规定的重大理由，故最终分割共有物的被驳回。
而对于该法条中规定的“重大理由”，一般主要有：违约行为严重损害其他共有人；出现法定的可以提前终止共有关系的情形；财产权与生命健康权发生冲突时等等。在分割共有物时应严格把握共有财产分割原则，更好的把握共有人的相关合法权益。
案例索引：厦门市中级人民法院（2018）闽02民终5594号，见《赖国珍、王金川共有物分割纠纷二审民事判决书》（审判长曾聆，审判员柯艳雪，审判员章毅），载《无讼案例》（2018.12.3）。
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