二手房交易中买到“凶宅”，能否主张撤销合同？–福州律师原创

电视剧《安家》房似锦遇到了特别迷信的黄老板。大师算出黄老板有血光之灾，想买个凶宅来挡灾，而且还需要新鲜的，必须命案发生七七四十九天之内的。最终房似锦将一套凶宅成功卖给黄老板。类似这种桥段现实里也有。比如我就曾经见精神病老公在家中将妻子用刀捅死、母子为躲债双双吸炭自杀等。二手房交易中肯定存在一小部份凶宅，但大多数卖家都不会事先如实陈述。那如万一误买凶宅应如何处理呢？

一、凶宅构成合同标的物重大瑕疵，买卖合同因存在欺诈可撤销

 （2017）闽0802民初6707号案件：

案涉房屋于2016年4月下旬曾发生租客烧炭自杀的非正常死亡事件。 

龙岩中院二审认为：本案争议焦点在于买卖合同能否撤销？《合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。赖世沐作为代理人，以陈庆协名义与黄旭鸿签订前述买卖协议时，未向黄旭鸿告知涉案房产于几个月前发生租客非正常死亡的情况。当事人在订立合同时，应遵循诚实信用原则，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，否则构成欺诈。按照日常生活经验与民间习俗，房屋内若发生自杀等非正常死亡事件，往往会导致房屋的价值下降，对于房屋的出售价格将产生实质性影响，从而影响买受人的缔约意愿，应属于出卖人应披露的信息。

涉案房屋于2016年4月发生租客非正常死亡事件，陈庆协在出售房屋时未主动披露该情况，以致黄旭鸿购买该房屋。黄旭鸿通过其他途径得知该信息后，即与出卖人交涉，表示不再履约，印证黄旭鸿是基于错误，在不知情的情况下违背自己真实意思与出卖人签订房屋买卖协议，陈庆协、赖世沐的行为构成欺诈。黄旭鸿据此要求撤销《房屋买卖定金协议》、《房地产买卖合同》，于法有据，本院予以支持。

二、生老病死系自然规律，正常死亡不算凶宅，不影响合同继续履行

 （2019）苏06民终4375号案件

南通中院二审认为：人的生老病死为自然规律。丁春辉提供的《居民死亡医学证明（推断）书》载明李善林死亡原因系“衰老”（李善林死亡时年龄为85周岁），属于正常死亡，并非在房屋内出现自杀、谋杀等非正常死亡事件（民间所谓“凶宅”）。房屋内有人正常死亡通常并不影响房屋的价值，亦为社会上的普通民众接受和认可。即使陈秀芳未将李善林逝于案涉房屋内的情况告知丁春辉，但丁春辉主张陈秀芳未主动告知该情况，违背诚实信用和社会公德，构成欺诈，没有依据。

总结：购房目的一般是为了安居乐业，是否为“凶宅”直接影响居住者的情绪和心理感受，进而影响居住者的生活和工作，房屋属于“凶宅”，不可避免地会对购房人的居住情感产生负面影响，因此如果出卖方未对“凶宅”相关信息进行披露一般会被法院认定为构成隐瞒标的物的重大瑕疵而构成欺诈。但如房屋内发生的正常死亡，法院则不会认定为“凶宅”，合同应当继续履行。

另外，由于信息的不对称，购房者未必能够完全掌握房屋此前相关业主及居住人使用情况。为规避风险，购房者亦可以事先要求卖家书面承诺应如实介绍房屋的真实情况，确认房屋未发生他杀、自杀、意外 死亡等非常死亡事件，否则卖家构成欺诈，购房者有权撤销合同并要求赔偿损失等。