承租人拆除扩建原有承租建筑前未经同意的，不能享有相应拆迁补偿权益 -19年福州中院改判案评析-物权纠纷04

改判要点：土地承租一方在未经土地使用权人同意的情况下，对承租的部分房屋进行拆除或者扩建的，待日后承租房屋拆迁后，不得就擅自拆除或扩建部分主张拆迁补偿权益

案情简介：

福建省水利厅为诉争土地使用权人，其授予水利水电研究院代管诉争土地，并负责诉争土地占用问题。2010年水利水电研究院与张丽签订《租赁合同》并约定租赁期限。期间，张丽拆除水利水电研究院原有建筑并加以扩建，最终拆迁时合计该地块面积157.94平方米。本案诉争所在地因拆迁引起纠纷，原被告双方未能协商订立补充合同，现诉争所在地已实际拆迁。

一审鼓楼区法院观点：

自2001年起张丽就承租诉争场地进行管理建设，其作为实际承租人及管理人，对诉争场地进行了建设及维护，虽其并非诉争所在土地所有权人，但其对其承租至今在诉争场地上多所独立建设的房屋和厂房等的拆迁补偿权益享有权利。一审法院认为，拆迁补偿中张丽在租赁场地中享有157.94平方米的拆迁补偿权益。

二审中，水利水电研究院提交诉争场地1998年影像图，张丽提供诉争场地2006年航空摄影测量图。

二审福州中院观点：

由双方在二审期间提交的证据，仅能体现当时诉争场地的建筑情况，亦不能证明诉争的157.94平方米建筑系张丽于2000年上半年入场所建。即便张丽主张的事实存在，但因其未举证证明拆除原有建筑前已取得水利水电研究院的同意，故对于张丽要求水利水电研究院返还相应面积拆迁补偿款的反诉不予支持。

评析：

土地承租一方在未经土地使用权人同意的情况下，对承租的部分房屋进行拆除或者扩建的，待日后承租房屋拆迁后，不得就擅自拆除或扩建部分主张拆迁补偿权益。结合本案中张丽未告知土地使用权人便对承租房屋改造的行为，二审法院认定其在此部分不能主张返还相应面积拆迁补偿款的观点正确，有效地保障了土地所有权人的权利。

以此案为警示，承租人若需要对承租房屋进行相应的改造，应及时与土地使用权人进行磋商，得到其同意后方可改造。 

案例索引：(2019)闽01民终2863号，以上涉及人名均为化名。