夫妻一方解除合同能否认定系双方共同意思表示？-19年福州中院改判案评析-房屋买卖合同纠纷01

改判要点：夫妻一方与购房者已达成由夫妻一方支付55000元违约金解除案涉合同的合意，事后虽然未经共有人即夫妻另一方的追认，但购房者有理由相信其为夫妻共同意思表示，夫妻一方解除合同的意思表示对另一方构成了表见代理。

案情简介：

2017年11月14日，陈大海与李霖、王玲在小白公司居间服务下，三方签订一份《房地产经纪合同》，约定李霖、王玲将一房屋以745000元的价格转让给陈大海。合同第十四条第6点约定“甲乙双方中的任何一方在合同生效后、完全履行前被认定违约，要承担违约赔偿责任，甲乙双方约定违约金赔偿数额为人民币捌万元整，若乙方违约，丙方须优先将乙方支付的定金人民币叁万元整赔偿给甲方”。在双方履行合同过程中，因出卖方二人为公积金收款人确定问题以及出卖方未配合办理网签手续等原因，《房地产经纪合同》未能顺利履行。2018年1月20日，陈大海出具《违约金收条》一张，体现陈大海收到王玲就讼争房屋的购房违约金55000元。

另查明，小白公司分别于2017年12月4日、15日、2018年1月26日（未被李霖、王玲妥收）向李霖、王玲发函催告二人继续履行合同。2018年7月16日，小白公司向陈大海发送告知函，告知陈大海，因李霖、王玲现已同意继续交易，陈大海可继续配合办理交易过户程序。

陈大海起诉请求：判令解除《房地产经纪合同》。

一审仓山区法院观点：

陈大海与李霖、王玲、小白公司签订的《房地产经纪合同》合法有效。

关于陈大海要求确认讼争合同已于2018年1月22日解除的诉请，虽然王玲有于2018年1月20日向陈大海支付了违约金，但双方并未明确约定该违约金为解除合同的违约金；此外，即便王玲同意解除合同，但陈大海亦无证据证实作为其中一方当事人的李霖亦同意解除合同，因此，陈大海要求确认讼争合同已解除的诉请，不予支持。判决：驳回陈大海的全部诉讼请求。

另查明，陈大海一审提供的与王玲的微信截图中显示，双方曾就解除合同的违约金金额进行过磋商。2018年1月20日，王玲付了55000元违约金给陈大海，陈大海向王玲出具了违约金收条。

二审福州中院观点：

《房地产经纪合同》合法有效。

关于王玲于2018年1月20日向陈大海支付55000元违约金的性质问题。陈大海提供的微信截图与违约金收条结合双方的履约情况，可以构成证据锁链证实案涉55000元违约金确系解除合同的违约金。

关于王玲解除合同的意思表示是否构成对李霖的表见代理问题。本院认为，王玲与陈大海已达成由王玲支付55000元违约金解除案涉合同的合意，事后虽然未经共有人李霖追认，但陈大海有理由相信其为李霖、王玲夫妻共同意思表示，王玲解除案涉合同的意思表示对李霖构成了表见代理。

综上，改判：《房地产经纪合同》于2018年1月22日解除。

蔡思斌律师评析：

• 买卖房产过程中，非违约方如何寻求救济？

固定证据证明违约方的违约事实，包括但不限于此案中的出卖方公积金收款人出现问题、出卖方未配合办理网签手续、违约金收条、房产公司出具的购房定金退款承诺函等。

• 违约方向非违约方支付的款项是否属于解除合同的违约金？

一审认为虽然支付了违约金，但双方并未明确约定该违约金为解除合同的违约，二审结合买方提供的微信截图，认为可以明确双方解除合同的真意，由此可见，支付违约金的行为不一定代表解除合同的意思表示，故实务中望买卖双方确定违约金的性质以防后续引起纷争。

• 夫妻一方解除合同能否认定系双方共同意思表示？

原则上，一方解除合同不能认定为是双方的意思表示。但作为买方有理由相信解除合同的意思表示系双方共同真意所作出，只是由其中一人向其表示。故保险起见，若出卖人系夫妻，买方可以在收到解除合同的真意时多询问一下是否另一方也知情。

案例索引：(2019)闽01民终835号，以上涉及人名均为化名。