以套取银行贷款为目的的房屋虚假交易无效，相关费用由原所有权人承担-19年福州中院改判案评析-房屋买卖合同纠纷06

改判要点：

当事人基于委托借款关系所签订的房屋买卖合同自始无效。双方另约定房屋过户产生的费用由房屋原所有权人承担的，委托人应当向受托人返还其垫付的房屋过户费用。

案情简介：

房主危小敏为资金周转需要，与周金商量将房屋过户至周金名下，再以周金名义从银行贷款给危小敏使用。

2017年6月22日，危小敏与周金签订《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》。

2017年7月25日，危小敏与周金签订《协议》，约定甲方将坐房屋过户到乙方的名下，由乙方向银行申请贷款，……。之后，危小敏将房屋变更权利人为周金。

2017年7月27日，周金与银行签订《最高额抵押合同》与《个人借款授信合同》。

2018年8月1日，上述房屋办理了抵押权登记，权利人为银行，义务人为周金。截至目前，周金尚能按约向银行归还上述贷款利息。

另查明，周金向危小敏支付总计916000元。2017年9月23日，危小敏、周金确认如下内容：“产生费用93960元已确定。90万的本金每天产生600元的利息按实际天数计算。其他内容解除”。

危小敏向一审法院起诉请求：1.判令《福州市不动产买卖合同（网签）》为无效合同；2.判令周金将房屋返还给危小敏。

周金向一审法院反诉：1.判令危小敏偿还借款本金916000元及利息、返还房屋过户垫付的费用93960元、支付律师费30000元。

一审马尾法院观点：

本诉部分争议焦点为：1、危小敏、周金于2017年6月22日签订的《不动产买卖合同》是否有效；2、若《不动产买卖合同》无效，房产是否应返还给危小敏，评析如下：

1、《不动产买卖合同》为无效合同。本案中，危小敏并没有将讼争房屋转卖给周金的意思表示，之所以将房屋过户至周金名下，仅是为了以周金名义向银行申请贷款交给危小敏使用，即危小敏、周金之间成立的是委托借款关系，并非房屋买卖关系。由于危小敏、周金系通谋共为买卖房屋的虚伪意思表示，故双方签订的《不动产买卖合同》应为无效。

2、《不动产买卖合同》无效后，周金本应向危小敏返还上述讼争房屋，但是，由于该房屋已经抵押给银行，在抵押贷款未得以清偿之前，银行表示不同意周金将讼争房屋返还给危小敏。根据法律的相关规定，危小敏既不愿代周金还清银行按揭贷款，亦不愿变更其诉讼请求，故对于危小敏提出的要求周金返还讼争房屋的诉讼请求，属于事实上不能履行，驳回。

关于周金的反诉请求。一审法院认为周金与危小敏之间成立委托借款关系,而非借贷关系，即本案借款的实际出借人是银行而非周金。根据法律规定，现因委托人危小敏的原因导致受托人周金无法向第三人银行履行还款义务，应由银行向周金或是危小敏主张权利，而非由受托人周金向委托人危小敏主张还款的权利，故周金要求危小敏返还借款本金及利息的诉讼请求，不予支持。综上，判决：确认《福州市不动产买卖合同》为无效合同。

二审福州中院观点：

本案基础关系应认定为委托借款关系。基于委托借款的关系，且危小敏与周金在《协议》中亦有约定房屋过户产生的费用均由危小敏承担，故周金作为受托人主张危小敏返还其垫付的案涉房屋过户费用于法有据，应予支持。因双方均确认产生的费用93960元中16000元并非过户费用，而系周金向危小敏交付的916000元中的一笔，故应予扣除，即危小敏应向周金返还过户费用77960元。对于周金上诉主张的律师费，并无事实和法律依据，不予支持。

《中华人民共和国物权法》规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因而受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不应支持。虽然案涉合同无效，但由于该房屋已抵押给银行，在抵押贷款未得以清偿之前，银行不同意将讼争房屋过户给危小敏。危小敏主张周金返还讼争房屋，但又不愿还清银行按揭贷款，在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，属于事实上不能履行。综上改判：危小敏向周金支付过户费用77960元。

福州律师蔡思斌评析：

一、实为借贷名为买卖房屋的合同有效吗？房屋已经办理过户登记，能否撤销？

实为借贷名为买卖房屋的合同无效，双方都无买卖房屋的真意，故买卖房屋成立的条件都不具备，更不用说是否有效了。如无其他情形，房屋是可以撤销过户登记，恢复至原产权人名下的。

二、帮助房产权人向银行贷款，以其房屋办理抵押登记，房产权人能否要求返还房屋？

如本案中，因房产权人未清偿贷款故抵押权无法消灭，抵押权人不同意过户，房产权人无法将房屋恢复至自己名下。因此，返还房屋的前提是清偿银行的贷款，否则债务人既得了借款又不损失房屋物权，作为债权人的银行便成了“冤大头”。

三、将从银行贷款的款项出借给他人，借贷主体是哪两方？

如本案案件事实，周金向银行贷款，将款项交付于危小敏，真正借出款的是银行，收到款的是危小敏。周金系作为“中间人”，借贷主体是危小敏和银行。因此，周金帮助危小敏所支出的款项（如过户登记的费用）应由危小敏承担。建议：作为中间人帮助他人与银行建立借贷关系时，最好书面约定中间人所支出的一切费用（包括但不限于律师费）由借款人承担。虽然理论上确实应由借款人承担，但实务中的认定可能会有所不同，故而保险起见双方进行明确约定。

案例索引：(2019)闽01民终6750号，以上涉及人名均为化名。