约定开发商办妥产权证则逾期办证违约金应计到产权证办妥为止，而非达到办证条件并通知即可-19年福州中院改判案例评析-商品房预售合同纠纷09 

改判要点：可以办理产权证和办妥产权证含义并不相同，开发商应支付违约金至实际办妥案涉房屋的《不动产权证书》之日为止 

案情简介：

2011年，张琳（买受人）与福州大白实业有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》。2017年9月4日，双方对案涉房屋办证事宜另签订了《协议书》，约定福州大白实业有限公司应于2018年4月20日前办妥案涉房屋的房屋所有权证及土地使用权登记手续。若逾期，则东兴龙居应自协议签订之日起按张琳所购商品房总价款的日万分之一向张琳支付违约金。2018年7月31日，福州大白实业有限公司按照张琳在《合同》中确认的地址及联系电话邮寄送达关于办理《不动产权证书》登记的通知，邮件于2018年8月1日妥投，2018年8月2日寄达，2018年8月27日张琳取得案涉房屋《不动产权证书》

一审平潭法院观点：

依据案涉《合同》、《协议书》约定，福州大白实业有限公司应负办妥权属登记手续的义务，现福州大白实业有限公司未在《协议书》期限内代为办妥权属登记，构成违约，依约应承担相应的违约责任。福州大白实业有限公司应自2017年9月4日起至具备办证之日止，按张琳已付款的日万分之一支付违约金。为此违约金应自2017年9月4日计至2018年8月2日止，共计332天，即福州大白实业有限公司应向张琳支付逾期办证违约金为1157364元×332日×0.01％计38424元。

二审福州中院观点：

双方于2017年9月4日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约严格履行。《协议书》明确约定，福州大白实业有限公司应于2018年4月20日前办妥案涉房屋的房屋所有权及土地使用权登记手续并交付给张琳。若逾期，则福州大白实业有限公司应自该协议签订之日起按张琳所购商品房总价款的日万分之一向张琳支付违约金，直至办妥案涉房屋的《不动产权证书》之日为止。张琳于2018年8月27日才取得案涉房屋的《不动产权证书》，其要求福州大白实业有限公司支付自2017年9月4日起至2018年8月15日止的逾期办证违约金，有事实和合同依据，应予支持。一审将逾期办证违约金计至2018年8月2日止，有违双方合同约定，本院予以纠正。

福州律师蔡思斌评析：

一审法院认为，福州大白实业有限公司于2018年8月2日将办理产权证的通知手续送达张琳即已经履行了合同义务，因此违约金只需计算至8月2日。一审法院实际混淆了通知办理《不动产权证书》和办妥《不动产权证书》的区别，二人的《协议》约定福州大白实业有限公司应于2018年4月20日前办妥案涉房屋的权属证书手续并交付给张琳，所谓办妥产权证显然不是可以办理《不动产权证书》也不是通知办理《不动产权证书》，而是实际取得《不动产权证书》。因此本案违约金应当计算至张琳实际取得《不动产权证书》即2018年8月27日，但张琳出于诉讼策略和诉讼风险的考量，最终只要求支付违约金至房屋实际能够可以办理产权证的时间即2018年8月15日，因此二审法院将违约金实际支持至2018年8月15日。

案例索引：(2019)闽01民终28号，以上涉及人名均为化名。

福州律师蔡思斌

2020年9月15日