改判要点：1、买受人办理的按揭贷款银行如何审批、何时放款，除了其自身原因外，还受到贷款银行审批和开发商配合等诸多因素的影响，协议约定买受人应保证在40日内将贷款全额汇入，加重了张伟杰的责任，开发商作为提供格式合同一方，其并未提供证据证明其已采取了合理方式对该加重买受人责任条款提请买受人注意。故案涉贷款虽然未在合同约定的时间内发放，但张伟杰不应因此承担合同约定的违约责任。
2、《通知函》的办证时间与《买卖合同》约定不符，《通知函》视为对合同约定的期限进行相应变更，以《通知函》约定时间为准
案情简介：
2013年9月28日，张伟杰与福州中蓝房地产有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，《补充协议》第四条约定“买受人选择公积金贷款，买受人自行办理公积金贷款手续的，买受人应保证在出卖人发出办理公积金贷款通知之日起40日内将本合同约定的贷款额全额汇入出卖人指定账户，否则按本合同第七条约定承担违约责任。买受人不得将责任归责于第三方，不得以公积金管理中心或贷款银行拖延为由拒绝承担违约责任。”《补充协议》第八条约定“买受人在出卖人通知办理产权证之日起30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续。若因买受人的原因导致产权证无法在60日内办妥，每逾期一日，按购房款总额的万分之一计付违约金，相应的法律后果亦由买受人自行承担。”
2014年2月24日，福州住房公积金管理中心受理张伟杰的贷款申请，贷款于2016年6月10日发放至福州中蓝房地产有限公司银行账户。2017年6月24日，张伟杰收到福州中蓝房地产有限公司发出的《通知函》，函件通知张伟杰于2017年6月26日至2017年10月31日领取不动产权证的相关材料，在领取后30日内，自行前往闽侯县行政服务中心办理产权登记的相关手续。张伟杰于2018年3月1日领取了办理不动产权证的相关材料。后福州中蓝房地产有限公司诉至法院要求张伟杰支付逾期付款违约金及逾期办证违约金。
一审闽侯法院观点：
《补充协议》中关于买受人应保证在出卖人发出办理公积金贷款通知之日起40日内将合同约定的贷款额全额汇入出卖人指定账户，否则应承担违约责任的条款，加重了买受人的责任，且福州中蓝房地产有限公司作为提供格式条款的一方，未采取合理的方式提请买受人注意，虽然银行发放贷款超过约定的时间，但张伟杰不应因此承担合同约定的违约责任。
张伟杰在收到办理不动产权证的通知后，未在约定的时间内办理不动产权证，张伟杰已构成违约，应按合同约定，从福州中蓝房地产有限公司通知办理产权证之日（2017年6月22日）起计算每日按购房款总额（1143058元）的万分之一向福州中蓝房地产有限公司支付违约金。现福州中蓝房地产有限公司要求张伟杰按每日105.39元标准，自2017年8月23日起支付违约金至2018年3月3日止为20235元。
二审福州中院观点：
张伟杰作为买受人，其办理的按揭贷款银行如何审批、何时放款，除了其自身原因外，还受到贷款银行审批和开发商配合等诸多因素的影响，上述协议约定张伟杰应保证在40日内将贷款全额汇入福州中蓝房地产有限公司，加重了张伟杰的责任，福州中蓝房地产有限公司作为提供格式合同一方，其并未提供证据证明其已采取了合理方式对该加重买受人责任条款提请买受人注意。故案涉贷款虽然未在合同约定的时间内发放，但张伟杰不应因此承担合同约定的违约责任。
关于张伟杰支付逾期办证违约金的具体金额。2017年6月24日，张伟杰收到福州中蓝房地产有限公司发出的《通知函》，函件通知张伟杰于2017年6月26日至2017年10月31日领取不动产权证的相关材料，在领取后30日内，自行前往闽侯县行政服务中心办理产权登记的相关手续。福州中蓝房地产有限公司发出的该通知已对双方合同约定的通知办证时间和办证期限进行了相应变更，应以福州中蓝房地产有限公司发出的该通知时间为准，即张伟杰逾期办证违约金应从2017年12月1日开始计算至张伟杰实际办理案涉房屋不动产权证书之日止，即计算至2018年3月3日
福州律师蔡思斌评析：
1、《合同法》第四十条约定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”公积金贷款时间受多重因素的影响，并非贷款方一人能够控制决定，合同约定的40天期限明显较短，属于加重对方责任的条款，在福州中蓝房地产有限公司未能举证证明贷款延迟发放系张伟杰过错造成的前提下，张伟杰无需承担赔偿责任。
2、《补充协议》第八条虽约定买受人应当在出卖人通知办理产权证之日的30日内办理产权登记，但出卖人在实际发送《通知函》时却办证期限变更为区间即2017年6月26日至2017年10月31日，在后的《通知函》已构成对《补充协议》第八条约定期限的变更，应按《通知函》约定的期限确定买受人逾期办证的时间。
案例索引：(2019)闽01民终1008号，以上涉及人名均为化名。
福州律师蔡思斌
2020年9月14日
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