购房人未依约偿还贷款，开发商代偿后有权收回房屋并追究违约责任-19年福州中院改判案例评析-商品房预售合同纠纷18  

改判要点：开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实的意思表示，合法有效，各方均应按约履行。购房人未向银行偿还借款，开发商向购房人代垫款项超过购房人按揭贷款本金10%的，根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人（开发商）有权解除商品房买卖合同，收回购房人购买的房产，追索代偿款项，并按商品房价款总金额的5%向购房人追究违约赔偿金。

案情简介：

2010年9月20日，大白公司与吴平凡签订了一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定，吴平凡购买大白公司开发的位于福州市马尾区复式单元、建筑面积为319.99平方米商品房一套及09车库，总价款为2052869元；首付款为1032869元，银行贷款为1020000元；若大白公司代吴平凡偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为吴平凡构成根本性违约，大白公司有权单方面解除合同，收回房产，追偿代垫款项并按购房款总价的5%要求吴平凡支付违约赔偿金等条款。合同签订后，吴平凡依约支付了首付款1032869元。2010年10月18日，吴平凡与蓝天银行大山支行签订了《个人贷款合同》，向蓝天银行大山支行申请购房贷款1020000元，贷款期限为360个月，吴平凡以上述所购房屋提供抵押担保，大白公司为吴平凡的上述借款提供阶段性连带保证。截至2016年10月20日，吴平凡向蓝天银行大山支行偿还借款本息共计486894.7元。自2016年11月20日起，吴平凡未依约向第三人蓝天银行大山支行支付按揭款。2018年9月26日，大白公司为吴平凡代垫按揭款项21期合计131534.63元。大白公司诉至法院要求解除与吴平凡的《商品房买卖合同》及补充协议，并配合大白公司办理注销诉争合同登记备案及预告登记注销手续；吴平凡归还位于福州市马尾区复式单元、1层09车库的房产；吴平凡向大白公司支付违约金102643.45元；

一审马尾法院观点：

大白公司与吴平凡签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行合同的义务。关于商品房买卖合同解除问题，首先，吴平凡根据合同约定支付首付款后又以银行贷款方式向大白公司支付剩余房款，吴平凡已依约履行了支付购房款的义务；大白公司收到购房款后也依约向吴平凡交付了所购房屋，双方均已按照合同约定履行了各自义务，大白公司与吴平凡之间商品房买卖合同权利义务已经终止，商品房买卖合同目的已经实现。《合同补充协议》中第二条第6点第（4）项关于出卖人有权单方面解除合同，收回房产之约定，违背了合同法的规定。其次，吴平凡已支付购房首付款和银行按揭款合计1519763.7元，占全部购房款的70%以上，已经履行绝大部分合同义务。第三，近年来本地区的房价不断上涨，解除双方商品房买卖合同将导致吴平凡损失过大，显失公平。综上，对于大白公司提出解除双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求不予支持。大白地产公司作为吴平凡按揭贷款的保证人已代为偿还银行贷款本息131534.63元，有权向吴平凡追偿。吴平凡经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。判决：一、吴平凡于本判决生效之日起十日内返还福建大白房地产开发有限公司为其代垫的自2016年11月20日起至2018年9月26日止的银行按揭款131534.63元，并支付自2018年9月26日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计付的利息。二、驳回福建大白房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

二审福州中院观点：

大白公司与吴平凡之间签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实的意思表示，合法有效，各方均应按约履行。吴平凡从2016年11月20日起未向银行偿还借款，大白公司于2018年9月26日为吴平凡代垫按揭款项21期合计131534.63元，大白公司代偿金额已超过按揭贷款本金的10%。根据《商品房买卖合同》附件合同补充协议中附件六第二条第6款第4项约定，出卖人有权解除商品房买卖合同，收回买受人购买的房产，追索代偿款项，并按商品房价款总金额的5%追究违约赔偿金。故大白公司上诉提出解除案涉《商品房买卖合同》、吴平凡配合其办理讼争房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续并返还房屋、吴平凡支付违约金102643.45元(2052869元×5%)的诉请，有合同依据，本院予以支持。一审认定“双方之间商品房买卖合同权利义务已经终止、补充协议第6条违背合同法规定以及解除合同显失公平”，判决不予解除案涉合同且不支持大白公司的相关诉请，适用法律错误，本院予以纠正。一审判决吴平凡返还大白公司代垫的银行按揭款131534.63元并支付利息，符合合同约定，本院予以维持。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，案涉《商品房买卖合同》解除后，大白公司诉请收回讼争房屋，即要求恢复原状，则应当向吴平凡返还已经支付的购房首付款和向银行按揭款支付的购房款合计2052869元。提供按揭款银行蓝天银行大山支行已经参加本案诉讼，但未提出任何诉讼请求，因此本案不对按揭合同进行处理。综上所述，大白公司的上诉请求成立，予以支持。

 福州律师蔡思斌评析：

一、案件的争议焦点在买受人与开发商之间签订的《房屋买卖合同》条款效力问题。一审法院从合同条款是否履行及条款是否符合公平原则、买受人损失是否会进一步扩大角度出发，作为裁判要点。二审法院则严格依据《合同法》规定出发，认为只要合同是双方真实意思表示，在不违背法律强制性规定的前提下，就应依法有效，对双方都均具有约束力。

二、现阶段我国法律并未有明文认定合同显示公平的具体标准，主要根据法学理论及司法判例综合认定。司法实践对显失公平的认定，主要从主、客观两方面的构成要件进行考察和认定。根据最高人民法院判例要旨【（2019）最高法民终760号民事判决书】可知，主观上指是否存在一方当事人利用了对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，使对方在违背真实意思的情况下订立合同；客观上指，是否造成当事人之间在给付与对待给付之间严重失衡或利益严重不平衡。对客观要件而言，当事人在交易中的利益失衡经常发生，而且此种失衡往往是当事人所应当承担的正常的交易风险。只有在利益失衡超出了社会公平观念所能容忍的界限和破坏了正常人所具有的道德标准时，法律才应当对其进行干预。 

案例索引：(2019)闽01民终7403号，以上涉及人名均为化名。