购房者向他人转账“抵偿工程款”不构成支付首付款，开发商有权解除合同-19年福州中院改判案例评析-商品房预售合同纠纷21  

改判要点：购房者未提供证据证明其曾就购买案涉商品房的具体付款方式、付款时间与开发商另行达成合意，也未提供证据证明案外人系代开发商收取购房首付款，开发商有权解除合同

案情简介：

2015年8月24日，小白公司与陈琳琳签订《商品房买卖合同》约定购买某商品房，房屋于2015年9月6日办理预告登记至陈琳琳名下。小白公司于2016年4月7日向陈琳琳邮寄一份律师函，要求陈琳琳在收到律师函之日起3日内补齐首付款，陈琳琳于2016年4月8日收件，邮政部门提供的收寄信息中显示收件人为“快递柜”。后小白公司以陈琳琳逾期支付首付款及逾期提交贷款材料为由诉至一审法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并由陈琳琳支付违约金。

另查，案外人大黑公司于2018年5月22日出具《情况说明》，确认诉争房产小白公司原计划将该房给其作为工程抵款房，但因没有购房人向其交纳购买工程抵款房的首付款，因此就该房没有“以房抵工程款”行为，其也未向小白公司支付过该单元房任何款项，其亦未向任何第三人收取过任何款项。再查，案外人林肖君自2015年8月11日至2016年3月23日向案外人林落、林发分多笔转账合计447500元。

 一审鼓楼法院观点：

一审法院认为，小白公司主张解除合同的理由不能成立，理由：第一，目前证据可以明确双方诉争房产属小白公司用于抵扣项目工程款的房产。在小白公司、陈琳琳于2015年8月24日签订的《商品房买卖合同》中约定陈琳琳支付首付款的期限为2015年9月4日，之后小白公司于2015年9月6日为陈琳琳办理了诉争房产的预告登记。按照房屋买卖操作流程和常理，此时间前应该认为小白公司已收取了陈琳琳的首付款，之后才会去办理预告登记。第二，小白公司于2016年4月7日向陈琳琳发送律师函，也仅是要求陈琳琳于3日内补齐首付款，故可以认为在双方已经办理了房屋预告登记的情况下，小白公司与施工班组以房抵款之间结算存在争议，不认可有关首付款的支付情况，此种情形非陈琳琳（作为购房人）所能预测和防范的，应当是小白公司与施工班组两方具体款项的结算问题，对此陈琳琳并无过错。在此情况下，小白公司向陈琳琳邮寄催告解约函要求支付首付款，该主张是没有法律依据的。陈琳琳鉴于上述情况，于庭审中表示要求继续履行合同，并同意向小白公司支付购房首付款，于此情形，双方签订的《商品房买卖合同》亦不符合法定的解除条件。

二审福州中院观点：

2015年8月24日，陈琳琳与小白公司签订《商品房买卖合同》，约定陈琳琳向小白公司购买案涉商品房，该合同系双方真实意思表示，合法有效，陈琳琳主张该合同系为办理银行贷款所签，但其作为具有完全民事行为能力的成年人，对自己的签字行为所应承担的法律责任应属明知，且其并未提供证据证明其曾就购买案涉商品房的具体付款方式、付款时间与小白公司另行达成合意，故本院对其该项主张不予采信。

根据案涉《商品房买卖合同》第六条约定，陈琳琳应将购房价款存入指定的银行预售款监管账户。陈琳琳主张案涉房产系用于小白公司抵大黑公司的工程款，但大黑公司已出具《情况说明》，确认其因未收到该房屋的任何款项，故以房抵工程款行为并未实际发生。陈琳琳称其将大部分首付款支付给案外人林落，但其并未提供证据证明林落系代大黑公司收取购房首付款，且陈琳琳之母林肖君自2015年8月11日至2016年3月23日陆续向林落汇款447500万元，亦与合同约定的首付款金额不符，而陈琳琳在一审程序中自认其于2016年3月收到小白公司催款通知后再未向林落支付首付款，却未向林落、大黑公司、小白公司就其已付款项部分进行沟通，亦未将剩余首付款支付给小白公司，其未按案涉合同约定时间支付购房款的行为导致小白公司通过出售商品房获取购房款的合同目的无法实现，构成违约，小白公司享有合同解除权。同时，违约责任系无过错责任，不以当事人是否存在过错为判定依据，故一审法院以陈琳琳不存在过错为由驳回小白公司要求解除合同的诉请错误，本院予以纠正。陈琳琳与林落之间的经济纠纷，可另行主张。

但是，本院注意到双方当事人对于案涉房屋原计划抵工程款并不存在异议，陈琳琳确实不存在违约之故意，考虑到小白公司在本案中亦存在案涉房屋的63231元首付款付款人与实际买受人不符、未足额收取首付款即办理案涉房屋预告登记手续、未收取购房款即通知陈琳琳交房等严重的管理问题及房价上涨等因素，本院认为在解除合同的同时要求陈琳琳支付违约金显失公平，故对小白公司要求陈琳琳支付违约金的诉请不予支持。 

福州律师蔡思斌评析：

本案的争议焦点为陈琳琳向案外人转款的性质为何？一审法院认为，结合小白公司在陈琳琳向案外人转款后便办理预告登记、以及后续要求补齐首付款的行为，足以说明陈琳琳向案外人转款的行为实际是支付购房款，因此小白公司无权解除合同。二审法院则认为，双方已在《商品房买卖合同》明确约定了合同履行方式，且后续双方并未对付款方式、付款时间进行重新约定，双方应当严格按照合同条款履行合同，因此陈琳琳向案外人转款的行为不构成支付首付款，小白公司有权解除合同。

此外，由于案涉房屋在案件审理过程中房价已大幅上涨，且小白公司在未足额收取首付款即办理案涉房屋预告登记手续存在过错为由，因此二审法院基于公平原则，未支持小白公司要求支付违约金的诉求。

案例索引：(2019)闽01民终10562号，以上涉及人名均为化名。