户口迁移未约违约责任，买方再次售房后被诉违约，一手卖方责任如何承担？–福州律师蔡思斌原创

案情简介：2009年11月3日，孙新与骆静签订《合同》，约定孙新将涉案房屋出售给骆静。内有约定：“……现卖方户籍在本房屋的户籍管理机关，卖方承诺于签订合同之后五年内将户籍迁出。”未约定违约责任。《合同》签订后，骆静给付房款，孙新交付房屋，但至今孙新及其家人户口仍在涉案房屋内。

2016年4月9日，骆静将涉案房屋出卖给案外人刘海，合同第（三）款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2016年5月27日，骆静按照合同约定将涉案房屋过户至刘海名下，并完成交付。

2018年3月，刘海将涉案房屋出售给案外人李波，双方约定中亦有上述合同第（三）款约定。因李波未支付完剩余购房款，刘海起诉，李波发现房屋中孙新户口未迁出，反诉请求法院判令刘海支付未迁出户口的违约金（按照每日200元计算，自2018年7月15日起至实际迁出之日止），后法院【案号(2018)京0112民初25896号】裁判认为，刘海未能在约定的时间内将涉案房屋内的户口迁出，给李波造成了损失，但李波并未提交证据证明损失的具体金额，同时这种损失并非现实性损失，更多是在将来涉案房屋出售时才能体现，且本案中，涉案房屋内的户口系案外人的，过多加重刘海的违约责任对于问题的解决意义不大，因此根据现实情况，本院酌定按每日150元的标准计算违约金。法院判决刘海支付李波未迁出户口的违约金（自2018年7月16日计算至实际迁出之日止，按照每日150元的标准计算

上述判决生效后，刘海起诉骆静，法院【案号(2019)京0112民初2884号】裁判观点认为，“鉴于涉案房屋内的户口系孙新，过多加重骆静的违约责任对于问题的解决意义不大，因此根据现实情况，本院确定从2017年1月13日开始计算违约金，给予骆静6个月的时间找其上家（孙新）处理户口迁出事宜的合理期间，也是为了适当减轻骆静的责任（按照合同约定应从2016年7月12日开始计算，约定办理过户登记后30日内迁出，还有15日的逾期宽限期）。”后判决骆静支付案外人刘海未迁出户口的违约金（自2017年1月13日计算至实际迁出之日止，按照每日150元的标准计算）。现该判决已生效。

骆静向一审法院提出诉讼请求：判令孙新按照每天150元的标准向骆静支付自2017年1月13日起计算至户口实际迁出之日止的实际损失。

一审北京通州法院观点：

当事人应全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。孙新未能按照合同约定将户口迁出，给骆静造成损失，应承担赔偿责任。

关于骆静的实际损失，一审法院认为应分为两个部分处理，一是骆静起诉前，一是骆静起诉后。骆静于2019年5月6日起诉，在此之前按照（2019）京0112民初2884号民事判决，骆静按照每天150元的标准支付自2017年1月13日起至户口骆静起诉之日止的违约金，应为126300元。鉴于骆静在长达近五年的时间内都未向孙新主张相关权利，在未确定与房屋相关的户口能否迁出的情况下，与他人签订了房屋买卖合同约定户口迁出日期及逾期迁出的违约责任，骆静没有采取适当措施致使损失扩大，故对其起诉之前的产生的损失存在过错。关于这部分损失一审法院认定骆静与孙新对该部分损失各自承担50％的责任。

对于骆静起诉后即2019年5月6日以后的损失，由于骆静已经明确向孙新主张权利，依（2019）京0112民初2884号民事判决，骆静自2019年5月6日以后产生的实际损失应由孙新承担，即自2019年5月7日起至孙新将涉案房屋内户口迁出之日止每天按150元标准计算。

据此，一审判决：孙新支付骆静未迁出户口产生的实际损失63150元（截至2019年5月6日止），并支付自2019年5月7日起按照每日150元的标准计算至孙新将涉案房屋内有关户口实际迁出之日止的实际损失。

二审中查明，骆静曾于2018年4月16日向孙新发送短信，要求其将户口迁出否则将承担约12万元的违约金。孙新认可收到上述短信。另，骆静曾于2019年2月28日至9月15日持续数次给孙新拨打电话要求沟通户口迁出事宜，但孙新并未接通。

二审北京三中院观点：

本案的二审争议焦点为：孙新是否应就未迁户口事宜赔偿骆静损失以及损失的赔偿范围。

本案中，骆静与孙新签订《合同》及《补充协议》，上述协议并未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照协议的内容履行各自的义务。在上述协议中，孙新承诺其于签订合同之后五年内将户籍迁出，但截止本案二审审理期间，孙新仍未履行户口迁出的义务，且时间长达五年有余，故孙新的上述行为明显构成违约，应当向骆静赔偿相应的损失。孙新以其出售房屋的价款较低且其在北京无房产无法将户口迁出为由，主张不承担赔偿责任，缺乏事实与法律依据。

关于赔偿损失的范围，根据《补充协议》的约定，孙新应当于2014年11月3日前将户口从涉案房屋迁出。虽然骆静在孙新未将户口迁出的情况下将涉案房屋另行出售，但孙新未及时迁出户口的后果及责任不应过多地苛责骆静，亦不应就此限制骆静正常行使涉案房屋的权利。结合骆静曾在本案诉讼前持续就户口迁出事宜与孙新沟通，孙新消极对抗并不予配合，以及现孙新仍未将户口从涉案房屋迁出，骆静的损失亦持续发生等事实，骆静主张孙新按照每日150元的标准向骆静赔偿自2017年1月13日起计算至户口实际迁出之日止的损失，于法有据。

综上，改判：孙新赔偿骆静因未迁出户口产生的损失（按照每日150元的标准，自2017年1月13日起计算至孙新将房屋内有关户口实际迁出之日止）。

福州律师蔡思斌评析：

本案一审认为鉴于购房者在长达近五年的时间内都未向出卖方主张迁出户口事宜，且在未确定房屋户口能否迁出的情况下，与他人签订了房屋买卖合同约定户口迁出日期及逾期迁出的违约责任，购房者对此存在过错，应与出卖方共同承担起诉前产生的损失，份额为50%。

二审认为，合同既已明确约定出卖方应在5年内迁出户口，其未及时迁出户口的后果及责任与购房者无关，不应过多苛责购房者，亦不应就此限制购房者正常行使涉案房屋的权利，故改判由出卖方承担购房者因违约产生的损失。

本案系因户口未迁出问题引发的第三起诉讼，因第三手买家反诉二手买家支付违约金，紧接着二手买家起诉一手买家支付违约金，最后发生本案诉讼，三起诉讼可谓为“多米诺骨牌”之诉。因卖家原因未迁出户口，导致发生三起诉讼与之有关，可见此举影响之甚。迁出户口并非是房屋买卖合同的主要环节，实务中买家常忽略该行为，认为过户完成就已经履行完毕主要义务，其实不然，在没有约定违约责任的情形下，未迁出户口仍属于违反约定的行为，亦需支付违约金，故买卖双方均需对此予以重视。

案例索引：(2020)京03民终4478号，以上涉及人名均为化名。