已全额支付购房款却因按揭逾期被收回房屋、赔偿巨额违约金，损失上百万！  –福州律师蔡思斌原创

案件简介：陈远为购买福州某地房屋与开发商签订《商品房买卖合同》，合同签订后，陈远通过与银行签订《个人住房借款合同》通过按揭贷款的方式向开发商支付了全部购房款，开发商为陈某办理了预告登记，为银行办理了预告抵押登记，后陈某因个人经济原因，逾期三个月未向银行还贷，开发商经催告无果后诉至法院，要求解除与陈远签订的《商品房买卖合同》，并要求其支付房屋总价款10%的违约金，以及将房屋交还开发商，两级法院经审理支持了开发商的上述请求。

读者肯定会有疑惑，陈远明明已经全额支付了购房款，即便是贷逾期还贷也是陈远基于《个人住房借款合同》与银行的合同关系，要起诉也是银行起诉，为什么开发商反而能够解除《商品房买卖合同》。原因在于陈远购买的房屋仅办理了预告登记，还未能办理产权证，由于预告登记的房屋银行无法办理抵押登记，银行为保障自身的权益会要求开发商提供阶段性担保，即要求开发商在银行取得抵押登记前为陈远的贷款提供连带责任保证。而开发商为了转嫁风险则在《商品房买卖合同》及补充协议中约定，如果陈远逾期三个月未偿还借款，则其有权解除合同收回房屋并要求陈远承担违约金。

上述这种操作模式对于开发商和银行是稳赚不赔，房价上涨时开发商乐意解除合同收回房屋重新卖房，下跌时开发商则可以不主张解除合同，使用购房者支付的购房款偿还银行，偿还后开发商继续向购房者追偿即可，而银行由于有财大气粗的开发商作为担保，自然也无需担忧。由于银行和开发商已经利用相应合同条款规避了风险，因此最终的责任和风险实际并转嫁到了购房者身上。

以本案为例，购房者陈远最终需要损失房屋总价款10%的违约金以及房价的上涨利润等。等于说陈远逾期还贷3个月，最终导致的结果是上百万的损失。

笔者在此提醒购房者，在购房过程中，如果采取按揭贷款方式，一定要把按揭购房的各个环节了解清楚。特别要注意的是，在签订购房合同之前，一定要把合同条款看仔细，尤其是补充协议。因为按揭贷款的一些特别合同条款往往在补充协议里规定，而补充协议往往也是购房者最容易忽略的地方。而对于房贷则是尽可能不要拖欠，千万不要以为拖欠几个月贷款是小事，银行的钱不能随便乱欠绝不是一句玩笑话，否则就很有可能像本案的买房人陈远一样，丢了房子又赔了钱，损失可大了。