“一房多卖”属民事欺诈还是刑事诈骗？–福州律师蔡思斌原创

在房价持续上涨背景下，有的卖家为了谋取更高利益会选择将房子“一房多卖”。所谓“一房多卖”是指房屋所有权人将同一套房屋分别出售给多名买家，并且订立多份房屋买卖合同收取多份购房款。该行为属于民事欺诈还是刑事诈骗呢？

民事欺诈与刑事诈骗相同点都存在“虚构或者隐瞒事实”情节，而区分二者关键是“行为人主观上是否具有非法占有的目的”。卖房人当然不会直接明说自己具有非法占有的主观目的，针对个案仍然需要通过涉案具体情节判断卖房人是否具有非法占有目的。实务中可通过以下几点判断卖房人是否具有非法占有的目的：1、合同是否有实际履行的可能。2、有无采取隐瞒真相、虚构事实的手段。3、买卖人是否有清偿债务的能力等。

一、卖房人明知征收补偿方式为拆迁款而非产权调换房，却仍然与买房人签订不可能实际履行的买房协议，具有非法占有的目的，构成合同诈骗罪

江苏省盐城市中级人民法院（2017)苏09刑终293号刑事判决：朱建国办理了建湖县塘河街道长沟村集体所有房屋拆迁补偿款的结算手续，拆迁补偿款43119元于同月11日汇入长沟村村民委员会的账户。至此，朱建国应当明知长沟村对该集体所有房屋选择货币补偿方式而非房屋产权调换，即使案涉房屋曾经挂在朱建国名下，因被拆迁人长沟村足额领取拆迁补偿款，朱建国对案涉房屋已经不享有任何权益，亦无权处分。而当日，朱建国隐瞒案涉房屋的真实状况，通过签订房屋买卖协议，两次收取被害人于某、夏斯雄购房款合计人民币15万元，上述事实足以反映出上诉人朱建国在签订合同时主观上即具有非法占有的目的，客观上实施骗取他人财物的行为，被害人亦因朱建国的行为而遭受财产损失。一审判决根据朱建国的主观罪过、行为方式、损害后果，认定该节犯罪事实并无不当，上诉人朱建国的该项上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。

二、房屋查封后虚构事实、变造回迁安置协议书将房屋再次出卖，足以证明其具有非法占有的目的，构成合同诈骗罪

山东省滕州市人民法院(2020)鲁0481刑初210号刑事判决：滕州市人民检察院指控，2012年被告人严某因房屋拆迁，获得某某某某E1龙某苑8号楼2301室回迁房。2012年1月8日，严某李某增签订房屋买卖合同，将该房屋以19万元卖李某增。2016年9月，因于他人债务纠纷该房屋被滕州市人民法院查封。2018年2月，被告人严某隐瞒房屋已经出售且被法院查封的真相，伪造“回迁安置协议书”，再次将房屋出售党某茹，骗党某茹购房款47万元。法院认为：被告人严某在签订履行、合同的过程中非法占有目的明显,客观上实施了变造回迁安置协议书的行为，侵害了被害人的利益，其行为符合合同诈骗罪的构成要件。

三、卖房人无收入来源、入不敷出，不具有清偿债务的能力，足以证明具有非法占有的目的，构成合同诈骗罪

湖南省临湘市人民法院(2019)湘0682刑初245号刑事判决：本院认为，被告人夏美香以非法占有为目的，在已经将其所有的房屋出售给他人的情况下，又与被害人签订房屋买卖合同，收受被害人给付的购房款后逃匿，骗取他人财物，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪。公诉机关指控罪名成立。被告人夏美香到案后如实供述了自己的犯罪事实，系坦白，依法可以从轻处罚。关于被告人辩称“其行为不构成合同诈骗罪，方某2同意其出售该房屋，且在将房屋出售给钟某1时已告知钟某1该房屋已出售给他人”的意见，经查，被告人夏美香没有收入来源，入不敷出，拖欠多人债务，平常主要采取“拆东补西”的方式偿还他人借款及利息。其在房屋出售给方某后又将房屋门锁进行更换，并散布其有房屋出售的消息。在将房屋出售给被害人钟某1时，故意隐瞒了房屋已出售给方某的事实，收到钟某1支付房屋款项后，用于购买个人保险及个人消费，并没有履行合同的主观意愿，客观上亦无法实现合同目的，并且关闭手机等联系方法逃匿到外地，其犯罪动机和主观目的就是为了骗取他人财物，客观上事实了合同诈骗行为，其行为符合合同诈骗罪的构成要件。

四、卖房人的主观目是为了公司资金周转，且无论一手购房者还是二手购房者，在房源上都是有保障，不具有非法占有的目的，不构成合同诈骗罪

王立强合同诈骗案（刑事审判参考第961号）：

普天大有公司在为唐某保留了1套房屋的前提下，将另外3套房屋转卖，还有公司当时面临经营困境，急需资金的原因。普天大有公司这样做，是为了短时间内获取资金，是形势所趋。在其理念中，公司只要维持正常经营，其完全可以通过其他形式偿付唐某的债务，如再通过民事诉讼等方式，确定合同履行的方式以及违约金损失的赔偿等。可见，本案中普天大有公司非法占有的目的并不明显。基于上述论述，就普天大有公司将与唐某签订的房屋销售合同项下的该3套房屋转卖他人的行为，我们认为，不具有刑法意义上的非法占有他人财物的目的。

普天大有公司不具有非法占有二手购房者财物的目的。普天大有公司将上述唐某用显失公平的违约金作为购房款购买的其公司4套房屋中的3套转卖他人，其主观上具有将3套房屋交付二手购房者的真实意思表示。一般的一房二卖行为人，在签订二卖合同时，不具有向二手购房人交房的真实意思。而本案普天大有公司一房二卖的行为主要针对的是唐某主张违约金过高的行为，即一手购房人。在其看来，转卖的3套房屋在二卖合同签订时均在开发建设过程中，在公司维持正常运转的情况下，其可以顺利交房，即如一手购房人主张权利，影响其将转卖房交到二手购房人手里，其也可以通过房源调剂解决此问题。因此，可以基本认定普天大有公司对二手购房者具有交房的真实意思，普天大有公司转卖3套房是为了解决资金困难．而不是出于非法占有财物的目的。

就普天大有公司与李某有关房屋的一卖、二卖行为，依据审理查明的事实，不能认定该公司具有非法占有财物的目的。在对该房屋二卖时，该公司已经作出了给一买方即李某调整房源的决定，无论是一手购房者还是二手购房者，在房源上都是有保障的。因此，普天大有公司对于一手、二手购房者都没有非法占有其财物的目的。