离婚夫妻对一方已出售房屋份额的分割约定，不能对抗善意第三人–福州律师蔡思斌原创

离婚夫妻对一方已出售房屋份额的分割约定，不能对抗善意第三人

裁判要点：离婚夫妻之间按份转移登记房屋对第三人不构成权利障碍，男方应当协助第三人办理其名下40%产权份额。第一，女方为拆迁安置房屋的权利人。女方在涉案房屋出售给第三人多年的情况下，与男方转让产权份额并进行转移登记，属于恶意转移登记，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。第二，离婚夫妻关于涉案房屋的共有权确认的调解，系双方对已经出售房屋份额的分割，不能对抗善意第三人。第三，男方对房屋现状完全放任，不合常理。且因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人承担连带债权承担连带债务。

案情简介：

2006年1月7日，崔一购买王娜诉争房屋（拆迁安置房），双方签订《房屋买卖合同》。2006年1月27日，崔一入住涉案房屋，崔一支付购房款79万元，同日2，王娜办理公证委托，委托崔一作为代理人，全权代表办理诉争房屋的更名等一切有关事宜。委托期限至委托事项办完为止，此委托书不予撤销。

2013年11月，王娜办理取得诉争房屋的产权证明。

另，王娜与马杰原系夫妻关系。王娜与马杰曾签署协议书，载明：……诉争房产归甲方与乙方共同所有，各占百分之五十份额。落款载明时间为2003年6月3日。

2014年5月9日，马杰将王娜诉至法院，要求确认诉争房屋归双方共同共有（各占50%份额）。后双方于2014年5月22日，达成调解协议：一确认诉争房屋归王娜、马杰共有（马杰占共有份额的40%，王娜占共有份额的60%）。二、2014年6月9日前，王娜协助马杰办理诉争房屋过户手续。法院出具民事调解书。2014年7月10日，诉争房屋完成产权登记。马杰占共有份额的40%，王娜占共有份额的60%。

针对民事调解书，崔一表示，该调解书属王娜、马杰恶意串通，对此崔一曾提起第三人撤销之诉，经法院审查，一审、二审裁定驳回崔一起诉。

2017年6月，崔一将王娜、马杰诉至法院，要求确认其与王娜于2006年1月7日签订的房屋买卖合同有效；王娜将涉案房屋过户至崔一名下，马杰协助履行上述过户义务。法院驳回崔一起诉。

2018年8月，崔一再次起诉：判令王娜协助崔一将涉案房屋60%的产权过户至崔一名下；判令马杰协助崔一将涉案房屋40%的产权过户至崔一名下。

一审北京西城区法院观点：

崔一与王娜签订的《房屋买卖合同》合法有效。

王娜取得产权后，应协助崔一办理涉案房屋的产权变更手续，现涉案房屋王娜占共有份额的60%，马杰占共有份额的40%，王娜应将其共有份额的60%过户至崔一名下。马杰主张对王娜的份额有优先购买权的抗辩，崔一与王娜签订《房屋买卖合同》、占有涉案房屋时，马杰亦非涉案房屋的共有权人，马杰在后取得权利下不能否定崔一在先的合法性，故马杰的抗辩，缺乏事实和法律依据，不予支持。崔一要求马杰协助将其共有份额的40%产权过户至崔一名下的主张，马杰并非《房屋买卖合同》的相对方，且马杰不同意崔一的诉讼请求，崔一的该项主张，缺乏法律依据，不予支持。

判决：王娜协助崔一将诉争房屋60%的产权变更登记至崔一名下。

二审北京二中院观点：

本案争议焦点：马杰是否有义务协助崔一办理涉案房屋剩余40%产权份额转移登记。

王娜与马杰之间按份转移登记房屋对崔一不构成权利障碍，马杰应当协助崔一办理其名下40%产权份额。理由如下：

第一，涉案房屋系拆迁所得，拆迁时王娜为被拆迁人，拆迁房屋最初登记在王娜名下，王娜为拆迁安置房屋的权利人。王娜在涉案房屋出售给崔一多年的情况下，与马杰在诉讼中订立协议，转让产权份额并进行转移登记，属于恶意转移登记。参考一房数卖情况下当事人的权利保护顺位，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。因此，对于崔一的权利保护不能因产权份额已转移给马杰而收到限制。第二，马杰与王娜之间关于涉案房屋的共有权确认的调解，系离婚夫妻对已经出售房屋份额的分割，不能对抗善意第三人崔一。第三，对于马杰来说，如其与王娜在拆迁时已约定共有关系，在崔一合法占有房屋八年之久，对房屋现状完全放任，不合常理。加之，马杰与王娜之间的特殊关系以及利益的相对一致性，本院对其不知情的意见不予采信。其明知涉案房屋已出售仍与王娜达成共有权确认的调解，转移产权份额，形成共有关系。因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人承担连带债权承担连带债务。因此，崔一要求马杰协助办理其所占份额的所有权转移登记，于法有据，本院予以支持。

综上，改判：马杰协助崔一将诉争房屋40%的产权变更登记至崔一名下。

福州律师蔡思斌评析：

本案案情看似有些蹊跷复杂，实则梳理出的法律关系仅两个：一是落款时间为2003年6月3日的约定房屋产权各半的协议书；二是2006年女方与第三人的房屋买卖合同关系。2014年生效民事调解书载明房屋产权女方享有60%，男方享有40%，并办理产权登记。由此引发第三人撤销之诉、房屋买卖合同纠纷、返还原物纠纷等案件，均未果。第三人又而提起本案诉讼。

一审认为，根据合同相对性原理，第三人要求男方协助将其共有份额的40%产权过户至其名下的主张，因其并非合同相对方，且男方不同意该诉请，故驳回。

二审认为，离婚夫妻之间按份转移登记房屋对第三人不构成权利障碍。女方在涉案房屋出售给第三人多年的情况下，与男方调解转让产权份额并转移登记，属于恶意转移登记，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。男方如早约定持有房屋产权份额，却在第三人合法占有房屋八年情形下，未提出任何异议，不合常理。加之，双方特殊关系及利益的相对一致性，男方不知情的主张不足以令人信服。故既然男女方共有，那么共有人对外承担连带债权承担连带债务。因此，男方需同女方一起协助第三人办理过户登记。

案例索引：(2020)京02民终438号)京03民终1591号，以上涉及人名均为化名。