购房是人生一件大事，很多购房者初次买房毫无经验，在售楼人员的“忽悠”下，往往稀里糊涂就签了协议，交了定金。在购房者签订《认购协议书》并缴纳部分定金后，如后续双方未签订《商品房买卖合同》，购房者能否要求开发商退还《认购协议书》中约定的定金？这是律师经常会被问到的一个问题。对此，作为专业房产律师笔者谨分析一二。
一、《认购协议书》性质系预约合同，特殊情况下亦可被认定为《商品房买卖合同》（即本约合同）
《民法典》第四百九十五条第一款规定“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”《认购协议书》系商品房买卖双方为了将来订立《商品房买卖合同》所签，因此属于《商品房买卖合同》的预约合同。
《商品房买卖合同解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”换言之，在满足上述规定的情况下《认购协议书》亦可认定为《商品房买卖合同》，按照关于商品房买卖合同的有关规定去处理双方之间的纠纷。
具体可分为两个条件：一是《认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即当事人基本信息、商品房基本状况、销售方式、价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间等有关事项。二是买受人已经按约支付购房款，出卖人已经按约收受购房款。
相关案例：山东青岛中院(2016)鲁02民终8549号民事判决，法院认为：本案争议焦点之一是双方所订立的《房屋认购协议书》是否应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，中海公司与陈正卫签订的房屋认购协议书对买受人、房号、单价、建筑面积、总价款、付款方式、付款时间、违约责任等作出了明确约定，陈正卫亦按约支付了购房款，故该房屋认购协议书应当认定为商品房买卖合同。
二、违反《认购协议书》约定亦需承担预约合同的违约责任，购房者能否要回定金主要通过其是否存在过错进行判断
《民法典》第四百九十五条二款规定“当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”因此《认购协议书》虽系预约合同，但违约方亦应需承担相应违约责任。
关于《认购协议书》的违约责任，主要集中在定金是否退还上。这一问题最高院在《商品房买卖合同解释》第四条进行了明确规定即“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”换言之，是否承担预约合同的违约责任，应当审查审查未能签订本约是否归责于一方当事人。如果一方当事人未在约定的时间、地点去签订本约，无正当理由否定预约合同中已经确定的条款，或提出不合理条件进行恶意磋商等，导致未能缔结本约，才应承担违约责任。对于购房者而言，能否要回定金主要通过其是否存在过错进行判断。
1、开发商与购房者对无法办理贷款手续均存在过错，《商品房买卖合同》无法签订属于不可归责双方当事人的事由，开发商应将定金退还购房者
相关案例福清市人民法院 (2020)闽0181民初3840号民事判决，法院认为：恒瀚公司作为开发商，对于购房人员咨询的相关购房事宜特别是影响支付购房款的银行按揭贷款方面事宜，应该比一般购房者更为了解相关政策与规定，而在郑峰、刘明明多次咨询恒瀚公司销售人员关于其征信是否影响其后期办理商业贷款事宜时，在无法确定郑峰、刘明明能否办理商业银行贷款情况下仍要求郑峰、刘明明支付定金，主观上存在一定过错。郑峰、刘明明明知己方征信方面存在一定问题情况下，亦未向相关银行或者金融机构了解能否办理贷款事宜即支付了定金，主观上亦存在一定过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，在双方当事人均有意愿签订正式《商品房买卖合同》且不存在恶意违约情形下，导致主合同即《商品房买卖合同》未能订立应归属于不可归责于当事人双方的事由，故对郑峰、刘明明请求恒瀚公司返还定金20,000元的主张，本院予以支持。
2、《认购协议书》未对认购房屋的具体面积、单价、交房日期等直接影响双方权利义务的重要条款进行具体约定，后续双方无法就《商品房买卖合同》签订达成合意，开发商应将定金退还购房者。
相关案例：福建平潭法院（2020）闽0128民初4521号民事判决，法院认为：本案中，双方通过“恒房通”签订的《商品房网上认购书》，约定刘云英认购平潭恒大御景湾楼盘“办公-59号楼-1008”单元，而非刘云英交纳定金、首期款时备注“2号楼1306”，且该网上认购书主要内容约定刘云英交纳2000元可享受相关优惠，并未约定认购房屋的具体面积、单价、交房日期等事项，亦未对房屋买卖中的诸多直接影响双方权利义务的重要条款进行明确约定。在上述情况下，刘云英与中福公司未能达成买卖“2号楼1306”房屋合意，未能签订商品房买卖合同，不可归责于当事人双方，故中福公司应返还刘云英交纳的定金22000元（20000元+2000元）、首期款54558元，并自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付资金占用利息。
3、因开发商房屋地块被查封导致双方无法签约，开发商应双倍返还购房者定金
相关案例：福建闽侯法院 (2020)闽0121民初2007号民事判决，法院认为：林萍萍、赵瑞伟要求奥特莱斯公司双倍返还定金100000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条约定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，现因奥特莱斯公司原因致使诉争房屋地块被查封，导致双方不能进行网络签约，奥特莱斯公司已构成违约，其应当双倍返还林萍萍、赵瑞伟已支付的定金20000元。
4、因政府政策原因导致后续双方无法签约，开发商返还购房者定金，但不予支持双倍定金
相关案例：福州中院(2021)闽01民终2457号民事判决，法院认为：因2020年3月26日，福州市住房保障和房产管理局暂停苏宁公司“恒大天璟”案涉项目的网签备案审批手续，目前尚未恢复，故苏宁公司与谢晨签订《认购书》以及《认购书》中约定签订《商品房买卖合同》之时,均无法办理网签备案。而《商品房买卖合同》未办理网签备案手续，无法保障谢晨最终物权的实现，使其期待的合同利益落空，故谢晨依法享有解除权。由于本案存在不可归责于双方的行政部门原因,导致双方订立的《认购书》无法继续履行,合同目的已无法实现,双方均同意解除该《认购书》,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”,苏宁公司应在合同解除后将已收取的定金及购房款返还给谢晨。谢晨上诉主张双倍返还定金以及购房款270182元的资金占用期间利息损失,理由不成立,本院不予支持。
综上所述，如果双方未能签订商品房买卖合同不是由于购房者原因造成的，那么开发商应向购房者退还定金。如果是开发商的违约行为导致双方后来未能签订商品房买卖合同的，购房者同样有权要求开发商双返定金。
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