若房屋买卖合同未予清结，产权人向买受人主张腾房诉求难获支持—广州中院2020年返还原物纠纷改判案例

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裁判要点：

涉案房屋登记在陈宇凡名下，但现陈宇凡已交付黄佳佳使用，黄佳佳进行了装修。由此可见，双方确存在真实的房屋买卖合同关系，且已在实际履行，故，黄佳佳并非无因占有涉案房屋。为此，本案在陈宇凡未诉求解除《房屋买卖合同》并清结双方房屋买卖合同权利义务的情况下，其基于物权保护而直接要求黄佳佳返还涉案房屋缺乏依据，应予驳回。

案情简介：

涉案房屋权属登记人为陈宇凡。2018年1月15日，黄佳佳（甲方）与陈宇凡（乙方）签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），双方协商一致，陈宇凡将讼争房屋以壹佰贰拾叁万元整（小写：￥1230000元）出卖给黄佳佳。支付方式、支付时间……3、甲、乙双方同意，乙方应在开发商通知收楼后次日正式交付该房屋。……”。甲方处为黄佳佳签名，乙方处为陈宇凡签名并加盖指模。合同见证人为张超，合同最后手写备注“合同条款我已清楚并确认。”陈宇凡在手写体后签名并加盖指模。

2018年1月15日陈宇凡出具《收条》，载明“已收到黄佳佳交来现金伍拾万元整（50万元）人民币，房屋财富御苑住宅第X号2幢XX号1004房定金。”。物业服务中心出具的《居住证明》显示，黄佳佳自2018年2月起就居住在涉案房屋。

一审广州增城法院观点：

陈宇凡无证据推翻《房屋买卖合同》为非真实意思表示。但黄佳佳在本案中无法证明已经履行涉案合同付款义务的情况下，且黄佳佳已经超过合同期限付款。那么陈宇凡依据其是涉案房屋登记权属人，且陈宇凡在庭审中表示的意愿为不再继续履行涉案房屋买卖合同，故陈宇凡主张黄佳佳返还涉案房屋并无不当。至于陈宇凡与黄佳佳双方对于《房屋买卖合同》如何清结及是否承担违约责任的问题，应当通过另案进行解决。

至于陈宇凡请求按现时房屋现状腾退该房屋的请求，因涉案房屋的现状陈宇凡无证据予以证明，故一审法院判令黄佳佳腾退位于广州市增城区中新镇××房并返还给陈宇凡。

至于陈宇凡要求黄佳佳支付占有使用费，因黄佳佳占有使用是基于房屋买卖关系，故上述占用并非无权占有，同时，房屋买卖合同中的违约或清结约定，可对陈宇凡的损失予以弥补，故一审法院对陈宇凡要求黄佳佳支付涉案房屋占有使用费的请求，不予支持。

至于陈宇凡请求黄佳佳在返还房屋时必须保证房屋装修和家具家电的原状的请求，如上文论述，涉案房屋的装修与现状，陈宇凡均无证据予以表明，若黄佳佳存在故意损坏等行为，陈宇凡可另循途径解决。故一审法院对陈宇凡的该项主张，不予支持。依法判令，一、被告黄佳佳在本判决发生法律效力之日起一个月内，腾空位于广州市增城区中新镇××房并将其返还给原告陈宇凡；二、驳回原告陈宇凡的其他诉讼请求。

二审广州中院观点：

本案双方二审争议的焦点为陈宇凡与黄佳佳双方之间是否存在真实的房屋买卖合同关系及黄佳佳是否是无权占有涉案房屋而需向陈宇凡返还该房屋。从黄佳佳提交的《房屋买卖合同》内容可知，该《房屋买卖合同》具备合同的形式要件，且存在陈宇凡与黄佳佳两人的签名捺印，而陈宇凡对其签名的真实性并不持异议。再从合同约定的交易价格来看，陈宇凡从开发商处购买涉案房屋的价格与其出售给黄佳佳的价格基本相同，但是上述价格相同并不能当然推论出陈宇凡与黄佳佳之间房屋买卖关系的意思表示不真实。

根据一审查明事实，涉案房屋登记在陈宇凡名下，但现陈宇凡已交付黄佳佳使用，黄佳佳进行了装修。由此可见，双方确存在真实的房屋买卖合同关系，且已在实际履行该《房屋买卖合同》，故，黄佳佳并非无因占有涉案房屋。为此，本案在陈宇凡未诉求解除《房屋买卖合同》，清结双方房屋买卖合同权利义务的情况下，其基于物权保护而直接要求黄佳佳返还涉案房屋缺乏依据，应予驳回。同理，陈宇凡请求黄佳佳按现状腾退房屋的请求亦缺乏依据，亦应予驳回。

至于陈宇凡要求黄佳佳支付占有使用费的请求。因黄佳佳占有使用房屋是基于房屋买卖关系，并非无因占有，同时，房屋买卖合同中的违约或清结约定，亦可对陈宇凡该损失予以弥补。故，一审法院对陈宇凡该诉求不予支持并无不当，本院予以认可。

至于陈宇凡要求黄佳佳在返还房屋时必须保证房屋装修和家具家电的原状的请求。因陈宇凡未提交证据证明涉案房屋的装修与现状，一审法院认为如黄佳佳存在故意损坏等行为，陈宇凡可另循途径解决，对陈宇凡该主张不予支持无误，本院亦予认可。据此，判决如下，一、撤销一审民事判决第一、二项；二、驳回陈宇凡的全部诉讼请求。一二审案件受理费由陈宇凡负担，本判决为终审判决。

福州律师蔡思斌评析：

《民法典》第二百三十五条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定是物权保护纠纷当事人提出房屋腾退诉求的请求权基础。司法实践中，法院通常认为房屋腾退诉求成立的关键在提出方对讼争房屋享有所有权，而被诉方对讼争房屋系无权占有。由此，倘若当事人对涉案房屋占有具有权利，那么就产生对抗不动产物权的效果。

一二审法院观点主要区别在于一审法院认为物权具有第一对抗权，在有证据证明买方未按期付款且所有人不想继续履行合同的前提下，物权所有人即有权要求买方返还房屋，至于买卖合同纠纷可另案解决。二审法院思路在于买方并非无因占有房屋，双方实质存在纠纷，在这种前提下，直接根据物权判处买方返还房屋不妥，双方的争议应该在房屋买卖合同纠纷案中一并解决。

实务中房屋腾退案件通常具有如下争议焦点：

第一，标的物权属争议问题，通常表现为原告要求被告返还原物，被告以原告并非标的物所有权人或原、被告之间存在合同约定或者其他基础法律关系来对抗原告的返还请求。例如婚姻家庭纠纷中夫妻一方主张对房屋拥有共有份额、房屋租赁纠纷中承租方主张租赁合同未到期等。可见，案涉标的物权属及基础法律关系争议的解决是返还原物请求权是否成立的前提。

第二，一方对讼争房屋是否有权占有的认定。通常认为占有应基于一定的权利，对于权利可以是他物权也可以是债权性质的权利，因此，在原告享有所有权的前提下，被告是否享有占有权利是返还原物之诉的主要争议，例如本案一方主张双方存在真实房屋买卖交易，法院就以房屋交易合同尚未结清为由不予支持房屋所有权人腾房主张。

第三，损害赔偿与占有使用费的负担问题。房屋腾退案件中，常见所有权人除主张无权占有人返还房屋外，还会主张无权占有人支付占有使用费或赔偿损失，对于占有使用费的判决则通常依据案涉合同违约条款并结合受损方损失情况予以处理。

综上，对该类腾房纠纷的处理，司法机关对基础法律关系的查明是返还原物请求权是否成立的前提。倘若涉案当事人对房屋占有具有权利，那么就会产生对抗不动产物权的法律效果，由此，房屋所有权人相关腾房诉求就存在被法院驳回的风险。

案例索引：(2020)粤01民终22416号，以上涉及人名均为化名。

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蔡思斌

2021年10月15日