安置房买卖税费发生重大变化，买方能否主张解除合同？——福州律师推荐阅读

2021年9月6日福州市不动产登记中心发布了一则通知“接税务部门通知，从2021.9.6开始(以受理时间为准),拆迁安置房的购房认定时间以房屋产权证注明的权利来源时间或契税的完税时间为准，取消原来以拆迁安置协议签订时间作为购房认定时间的做法。以上事项涉及拆迁安置房二手交易的相关税费核算。”

在新政策出台以前，福州地区拆迁安置房计税时间按照拆迁协议签订时间计算，而大部分安置房交房时间都会远超增值税两年免征期限，因此购房者购买安置房通常无需缴纳增值税。

而如按照新政策，如出证时间不满两年，买方就需缴纳5.6%的增值税，以总价为150万房子为例，若按照成交价9成计算评估价，即需多缴纳增值税：150*0.9*5.6%=7.56万元。房屋买卖市场交易惯例是税费由买方负担。不少拆迁安置房买卖合同都是签订在产权证办理前。对于因为新政需要额外缴纳的税费，买方在签订合同时即是无法预料的，继续按照合同约定要求买方承担全部税费显然对其明显不公平。那在此情形下，买方能否要求解除合同？

对于这一问题，司法实践中暂时没有与福州地区情况完全相似情形。但可参照买卖合同签订后，国家税收政策将“增值税征免年限由2年调整为5年”的情况进行判断。

一、仅因税费政策调整，并不动摇合同根本，不构成情势变更，买方要求解除合同无法得到法院支持

四川省成都市双流区人民法院 (2021)川0116民初1497号民事判决，法院认为：最后，双方在案涉的定金协议中已约定由张思璇负担增值税，该意思表示真实有效，张思璇购买案涉房屋后，本应按照该约定并根据相应的税收规定承担该项税费。但该定金协议签订后，成都市人民政府办公厅出台《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，将个人住房转让增值税的征免年限由2年调整为5年。该政策的出台确系买卖双方无法预见，属不可抗力，也会直接导致张思璇承担的税费金额增加，但双方所签的房屋买卖定金协议赖以存在的基础为双方买卖房屋的意思表示，而非该政策。该政策并未对双方的交易价格产生影响，更不会在该房屋买卖合同履行的结果上出现出卖人获取暴利、买受人利益严重受损以致双方利益严重失衡，或不能实现房屋买卖合同目的的情形。故张思璇主张的情势变更原则，在本案中缺乏适用的前提和基础，其解除合同的该项理由在本案中仍然不能成立，本院不予支持。

上海市松江区人民法院 (2021)沪0117民初4278号民事判决，法院认为：本案争议焦点：房地产新政引起增值税负担发生变化是否属于情势变更？买受人因合同签订后的新增事由增加的部分税费和出卖人协商不一致而主张解除合同的，是否构成违约？

其一，新政对于本案的影响在于增值税的负担增加，因为房屋买卖合同约定税费全部由买受人负担，买受人负担的增值税额外增加，对此，一般应先行协商解决，协商不一致的，双方可以就该笔税费寻求司法救济，但该笔税费仍属于合同履行费用，并不因此动摇合同根本，不宜认定为情势变更；

其二，合同约定买受人承担双方全部交易税费，依法案涉增值税本应是出让方负担的税费，但按照税费均有买受人承担的约定以及一般交易出让人都是“净到手”价的习惯，一般而言买受人将面临额外负担，但是系争税费在签约时双方都不清楚或者尚不存在这笔税费，对此双方应协商确定，买受人可以考虑搁置争议继续履行合同，对于目前出现情况合同没有约定解除权，也不属于法定解除权情形，原告现主张解除合同，被告同意解除，合同可以予以解除，但原告应当承担相应的违约责任。

二、双方无法对新增税费的负担方式达成一致，合同已无法继续履行，合同应予以解除

上海市浦东新区人民法院 (2021)沪0115民初24496号民事判决，法院认为：双方均确认案涉房屋买卖合同约定的房屋总价580万元中包含卖家增值税及个税及买家契税，该种约定系基于双方对系争房屋属满2年不满5年的非普通住宅的认知之上，具体而言，基于签约时的税收政策，双方均知悉系争房屋交易时应按差额(核定价-购入价)征收增值税。双方签约之后至约定的网签日期之前，本市出台房产交易新政，新政规定全额征收增值税，确使系争房屋交易产生增值税差额。此种情况下，被告作为出卖方出于与对方分担新增税费的目的，提出重新确定交易价格，符合常理，双方应依据诚实信用原则就重新调整交易价格进行协商。双方直至本案诉讼仍未能协商一致，故案涉房屋买卖合同现已无法继续履行。被告在本案诉讼前已明确表示不再继续履行合同，而原告诉请解除合同，故案涉房屋买卖合同因双方合意而于2021年5月11日解除，本院予以确认。

成都高新技术产业开发区人民法院（2021）川0191民初852号民事判决，法院认为：根据一般人对于合同条文理解的程度，以及在签订合同当下对于税费政策发展变化的预判程度，该笔增加的税费对于双方均是难以预见的。新政策发布后，该合同增加的履行成本对于合同的订立、合同的价格及履行均有重大影响，应遵循社会主义核心价值观的要求，本着诚信互让的原则进行协商，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，从而维护交易的公平和公正。

本案中张昌欲与刘玮协议共同分担新增增值税，刘玮未同意该方案，亦未按合同约定向张昌支付购房款，双方未能继续履行合同，其根本原因是双方未能对新增税费的承担达成一致意见导致，非因双方主观上的恶意或怠于履行义务，属于不可归则于双方的原因，基于公平原则，互不承担违约责任。张昌应向刘玮返还购房定金100000元。

综上，对于税收政策变化导致的购房成本增加，买卖双方最好的方式是协商解决，未经协商直接提起诉讼要求解除合同通常不会得到法院支持。但如双方确实无法协商解决，法院亦会支持要求解除合同的诉请。且由于合同无法履行是属于不可归责于双方的原因，双方均无需承担违约责任。

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蔡思斌

2021年11月3日