精装修房是否存在捆绑装修不属法院审查内容，无法以此主张合同无效（2020年福州中院案例评析）

裁判要点：合同法第五十二条第五项的强制性规定系指效力性强制性规定,而上诉人未向本院举证证明上述合同违反了法律、行政法规的效力性强制性规定,且商品房预售中的捆绑装修行为属于政府职能部门审查认定并进行处理的事项，不是人民法院民事案件审查内容，故上诉人主张装修合同无效缺乏依据,本院亦不予采信。

案情简介：

2018年6月28日，张明签署《认购须知确认书》，该确认书载明：“本人在签订本确认书前，已知悉贵司开发的项目是以毛坯交付，因此同意与贵司指定的第三方装修公司通过签订《装修协议》进行装修；本人在签署本确认书之前，已知悉装修交付标准、装修风格、装修价格且没有任何异议，同时本人已认真阅读了《认购书》样本、《商品房买卖合同》及其附件样本和《装修协议》样本，且对前述所有合同文件内容无异议并知悉其签订流程和方式……本人承诺不得提出对《装修合同》解除、确认无效、撤销或终止的请求，若本人提出前述请求，则贵司有权要求解除与本人签订的《商品房买卖合同》，并要求本人承担相应的违约责任”。2018年7月9日，张明与大白公司签订《商品房买卖合同》（预售）及相关附件。同日，张明与小黑公司签订《装修合同》，约定张明自愿委托小黑公司按该合同约定标准，对诉争房屋在张明与开发公司签署的《商品房买卖合同》（预售）约定的交付标准的基础上，进行户内结构的优化及装修改造；合同含税总价款为469080元，双方确认该费用为一次性包干费用，双方均不再要求对合同进行任何调整。

后三方因履行合同发生纠纷，张明将大黑公司、小白公司诉至法院，请求确认《装修合同》无效。

一审鼓楼法院观点：

民事主体之间成立的合同系意思自治的结果，非法定事由，不得对合同效力作否定性评价。一、案涉《装修合同》《三方协议》系张明与大白公司、小黑公司自主签订，系三方合意的结果，张明并未举证证明大白公司、小黑公司以欺诈、胁迫手段逼迫张明签订案涉《装修合同》《三方协议》，且结合张明承诺已然理解并自愿选择订立案涉《装修合同》以及其有权选择购买同地段其它商品房的事实，张明主张签订《装修合同》《三方协议》并非出于其真实意思表示，一审法院不予采信。二、关于《装修合同》《三方协议》是否存在以合法形式掩盖非法目的的问题，如前所述，《装修合同》《三方协议》系出于各方真实意思，张明的自主选择权并未被剥夺，因装修委托工程尚未交付，现有证据不足以认定存在变相加价，张明并无证据证明该装修款项最终由大白公司收取，故无法证明天悦公司、小黑公司存在通谋规避政府限价政策、以合法形式掩盖非法目的的行为，张明该主张一审法院不予采信。三、关于《装修合同》《三方协议》是否损害社会公共利益。一审法院认为，公共利益具有广泛性和群众性，应指涉及社会大多数人的利益。案涉销售楼盘涉及的业主具有特定性，故张明提出的《装修合同》、《三方协议》损害社会公共利益的主张，一审法院不予支持。四、关于《装修合同》《三方协议》是否违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认为，“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，张明并未举证证明《装修合同》《三方协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，故张明该主张一审法院不予支持。因此，张明诉请与大白公司、小黑公司签订的《装修合同》及《三方协议》无效，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

二审福州中院观点：

案涉《装修合同》《三方协议》系张明与大白公司、小黑公司自主签订，张明并未举证证明大白公司、小黑公司以欺诈、胁迫手段逼迫其签订上述合同，且上述合同涉及的业主具有特定性，并未涉及损害国家、集体或者第三人利益的情形。其次，张明主张大白公司存在捆绑销售案涉房屋，违反法律、行政法规强制性规定和政府相关通知，但依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第五项的强制性规定系指效力性强制性规定,而张明未向本院举证证明上述合同违反了法律、行政法规的效力性强制性规定,且商品房预售中的捆绑装修行为，属于政府职能部门审查认定并进行处理的事项，不是人民法院民事案件审查内容，故张明的该项上诉理由缺乏依据,本院亦不予采信。再者，关于上述合同是否存在以合法形式掩盖非法目的情形问题。本院经审查认为，以合法形式掩盖非法目的是指行为人通过表面合法的方式达成非法目的。如前所述，上述合同系张明与大白公司、小黑公司之间真实意思表示，张明装修的自主选择权并没有被剥夺，现有证据不足以证明装修合同约定的价格远高于市场价格的装修价款，本院对其该项上诉主张不予支持。综上，张明上诉关于其与大白公司、小黑公司签订的《装修合同》及《三方协议》无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

福州律师蔡思斌评析：

“捆绑装修售房”是房地产为了增加自身利润，规避地方政府限价政策的产物，是指房地产开发企业在商品房销售过程中要求购房人同时委托房地产开发企业或其指定第三方进行所购房屋的装修，并签署相关装修合同，此类装修合同的价格通常会高于正常装修市场行情的价格。

除本案外，（2020）闽01民终1688号案件中福州中院亦认可了捆绑装修合同的效力。据此，基本可以认定福州中院对于此类案件的观点为“捆绑装修合同有效”。该观点并非福州中院独有，此观点实际是全国法院的通说观点，例如浙江地区的2019浙0481民初3064号以及广东地区的2019粤0607民初1155号等案件中法院亦均持此观点。

对于此类案件，购房者通常会以“装修合同系规避政府限价而采取的变通方式，违反法律法规的强制性规定”为由主张合同无效。但《合同法解释二》第十四条明确规定《合同法》第五十二第五项的强制性规定针对的是效力性强制性规定。如果合同未违反效力性强制性规定，仅是违反一般性的法律法规，则不应对其进行否定性评价。具体到本案中，违反地方政府的限购政策是否属于违反效力性强制性规定法律并未作出明确规定，但最高院在《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》一书对《九民会议纪要》第三十一条的释义中明确“一般来说，违反党中央的政策、国家政策的合同，可以认定构成公序良俗。而违反部门政策、地方政策如违反各地有关限购政策的合同，一般不宜以违背善良风俗为由认定合同无效”。因此限购政策不应认定为效力性强制性规定，仅是违反限购政策仍然应当认定为合同有效。

就本案也可以看出，法院对于此类的裁判观点明显更有利于房地产开发企业，但必须要指出的是，政府实施的限价政策是本质是为了保障购房者的居住利益，减少房价上涨导致的社会矛盾，本质也是为了社会公共利益。房地产开发企业利用“捆绑销售”规避限价政策在客观上确实有损害社会公共利益之嫌。近年来，中央愈发坚定调控房地产市场。因此随着将来政策的变化，不排除法院亦有改变裁判思路的可能。

案例索引：(2020)闽01民终189号，以上涉及人名均为化名。

业福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例，并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。

蔡思斌

2021年11月11日