福州房产律师：租赁房屋被鉴定为危房应如何处理？

关键词：房屋租赁 危房 解除合同

裁判主旨：房屋经鉴定机构鉴定为危险，即该房屋应当进行修缮或者拆除重建后才能继续使用，属于因不可抗力致使合同无法继续履行，合同双方均可解除合同。 

案情简介：

2009年8月28日，原告何妹妹、被告翁梅玉双方签订《房屋租赁协议书》，协议约定：原告将座落于龙田镇龙飞路90号楼房第一层出租给被告用于开设油漆店，租赁期限为10年整（从2009年9月1日至2019年9月1日止），于2009年9月1日起至2014年9月1日止的五年租金为每年人民币4万元，2014年9月1日至2019年9月1日止的五年每年租金为人民币4.8万元，被告应在每年租期的第一天支付此后一年的房租。协议签订后，原告依约定向被告交付楼房交由被告使用至今，被告的房租缴纳至2014年8月31日。后双方因缴纳2014年9月1日起的房租产生纠纷，原告向被告发送了催款通知书，并于2014年11月24日委托福建熹龙律师事务所向被告邮寄了一份《律师函》，通知被告解除双方签订的《房屋租赁协议书》。2014年11月6日，福建天泽司法鉴定所作出天泽司法鉴定（2014）建筑鉴字第165号福清市龙田镇三村福卢路31号10-13地号方琼、何妹妹、方波房屋司法鉴定意见书，鉴定意见为：根据《危险房屋鉴定标准》，“方琼、何妹妹、方波房屋”的危险性等级评为C级，部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，存在危险点。由于本建筑物已使用多年部分构件腐蚀、老化，建议对该房屋采取措施。

现原告诉至法院要求解除双方签订的租赁合同并要求被告支付自2014年9月1日起的房屋租金。    

法院认为：

福清法院：原告将自有的房屋出租给被告使用，虽然双方约定的租赁期限尚未届满，但该房屋经鉴定机构鉴定为“危险等级C级”，即该房屋应当进行修缮或者拆除重建后才能继续使用，属于因不可抗力致使合同无法继续履行，故原告要求解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，原审法院依法予以准许。因被告拖欠自2014年9月1日起每月的房屋租金4000元至今未支付，故原告要求被告按约定支付使用原告房屋期间的租金，原审法院依法予以支持。

福州中院：福建天泽司法鉴定所的鉴定意见为“危险性等级评为C级，部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，存在危险点。由于本建筑物已使用多年部分构件腐蚀、老化，建议对该房屋采取措施”，上诉人对上述鉴定意见持异议，却未在一审申请重新鉴定，也未提供充分证据推翻上述鉴定意见，故对上诉人的上述异议，本院不予采信。因诉争房屋存在严重安全隐患，应及时采取相应措施，根据《合同法》第九十四条第一款第一项，一审判决诉争合同解除并无不当，本院予以支持。至于上诉人主张一审判决上诉人支付被上诉人自2014年9月1日起计至上诉人实际搬离房屋之日止的房屋租金错误，本院认为，虽然诉争合同因不可抗力而解除，但是上诉人至今一直占用诉争房屋且自2014年9月起未向被上诉人支付租金系客观事实，一审参照诉争合同约定的每月4000元标准判决上诉人向被上诉人支付2014年9月1日起至上诉人实际搬离诉争房屋之日的费用合法合理，本院予以维持。

蔡思斌律师评析：

 本案中，法院认为该房屋经鉴定机构鉴定为“危险等级C级”，即该房屋应当进行修缮或者拆除重建后才能继续使用，属于因不可抗力致使合同无法继续履行，故原告要求解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，依法予以准许。但本律师认为，法律明确规定出租的房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求。如果此出租的房屋在一开始就不适宜出租，但此时才进行了危险等级鉴定，在承租人愿意继续履行合同、希望对房屋进行修缮的情况下，法院直接判决解除合同，是否有侵犯承租人的利益之嫌？ 

本文摘录于福州法院房地产审判观察汇编。福州法院房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。 

案例索引：

    福州市中级人民法院（2015）榕民终字第5411号“何妹妹与翁梅玉房屋租赁合同纠纷”，见《何妹妹与翁梅玉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》（审判长徐敏洲，代理审判员陈嘉、刘启鸣），载 《无讼案例》（20160302）。 

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