蔡律师最喜欢读案例，平时也喜欢写案例。在阅读分析大量案例后，会对案件走向有基本的判断，对法院裁决尺度会有相对精确的预研，这对于当事人来说其实非常重要，可以衡量诉讼成本，可以考虑是否接受调解等。
有这么一个案例，你们可以来猜猜一二审法院会怎么判决。
案情简介：姚大忠（2000年去世）系姚勇的父亲。2006年8月18日，姚大忠名下房屋拆迁，姚勇以父亲名义代为签署《拆迁补偿安置协议》，并取得一套75平方米安置房。
2010年4月23日，杨芳妹与姚勇签订《拆迁补偿安置房转让买卖合同》，约定房屋出售价格为547208元；当日杨芳妹向姚勇支付30000元作为购房定金，五日内杨芳妹再支付姚勇487208元作为购房及定金；办理完过户手续后杨芳妹支付剩余购房款30000元；……房屋移交后，杨芳妹对房屋进行装修，此时若姚勇违约，则应双倍返还购房定金460000元和购房款317208元并赔偿杨芳妹房屋装修款100000元，且杨芳妹有权解除合同等内容。
后杨芳妹在支付购房款526300元接收房屋并进行装修入住至今。因姚勇与姚大忠其他继承人存在继承争议，在房屋办至姚大忠名下后，讼争房屋未能过户至姚勇名下，导致案涉合同至今无法继续履行。
经评估，讼争房屋（含装修）2020年4月23日市场价值为1485300元。
为此杨芳妹诉至法院要求解除合同，并要求赔偿房屋溢价损失及双倍赔偿定金及装修损失等。
一二审法院判决思路大体相同，但对于赔偿金额稍有调整。
一、关于合同效力问题
法院均认为基于物权变动的原因行为与物权变动的结果相分离的原则，出卖人在订立买卖合同时，对出卖的标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，故一审认定姚勇、陈贻金无权处分案涉房屋的行为，并非合同无效的法定情形，对于姚勇、陈贻金主张案涉合同无效不予支持正确。
二、关于买受方是否存在过错问题
一二审法院均认为杨芳妹明知姚勇在签订合同时并无房屋处分权，而仍与姚勇订立合同，自身也存在过错，应承担相应责任。
三、关于违约赔偿问题
一二审法院均认定由于出卖人违约，认为杨芳妹确实存在房屋溢价损失，具体损失金额应为938092元（评估价1485300元-合同总价547208元）。
但对于损失金额具体承担，一审法院结合合同履行过程中双方的履行程度、过错程度及在签订合同时双方对违约造成损失的可预见程度，酌定姚勇赔偿杨芳妹损失630000元。杨芳妹为评估支付的评估费4971元，依法也应由姚勇、陈贻金承担。杨芳妹诉请中既主张房屋溢价损失又主张合同约定的双倍定金和装修损失，属于重复主张违约责任，故一审法院对其双倍定金和装修损失的主张不予支持。
二审福州中院则认为姚勇在没有处分权的情况下将案涉房屋出卖给杨芳妹，杨芳妹在签订合同时应系知道或应当知道，故双方对于合同至今无法履行的过错相当，考虑到出卖人长期占用购房款及买受人亦相应长期占有使用案涉房屋的情况，本院认为根据双方过错程度及公平原则，姚勇应赔偿给杨芳妹损失469046元。
福州律师蔡思斌评析：通过该案例，在一定程度上可以了解福州法院对于拆迁安置房的裁判思路。意即无论出卖方是否拥有实际处分权，其所签署的房屋买卖合同均是有效的；购买拆迁安置房后无法办理过户手续的，买方确实存在损失，该溢价损失可以现在市场价值减去购买原值计算；在裁量具体损失时，应该充分双方过错程度及房屋实际入住等因素，福州中院倾向于相关责任各半承担等。
案例索引：(2021)闽01民终8504号，当事人系化名并有删节
福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例，并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。
蔡思斌
2022年3月20日
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