福州房产律师：商品房买卖合同将广告宣传材料排除可以认定有效，交房条件应以合同为准

关键词：商品房买卖 广告宣传材料 房屋交付标准

裁判主旨：合同中约定相关广告宣传材料排除于《商品房买卖合同》之外，则广告宣传材料就不能作为讼争房屋交付的标准，房屋的交付标准还是要以实际约束的合同为准。 

案情简介：

2013年6月21日，原告张玉艳与被告唐乾明月公司签订了一份《商品房买卖合同》及六份合同附件，约定原告向被告购买座落于永泰县某房屋，总价为人民币500000元。

在附件六第七条约定：出卖人对本项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、模型、广告）仅供参考，不作为该商品房的交付标准及本《商品房买卖合同》的组成部分。本项目的实际情况需报政府相关部门审批的以政府相关部门的审批为准，不需政府相关部门审批的以《商品房买卖合同》的约定和实际施工为准。 

法院认为：

永泰法院：原告提供被告所作的宣传、广告材料证明被告所交付的房屋未达宣传、广告载明的条件，原审法院根据原、被告在附件六第七条的约定，对原告的该项主张不予采信。

福州中院：讼争《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条载明，出卖人对本项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、模型、广告）仅供参考，不作为该商品房的交付标准及本《商品房买卖合同》的组成部分，该附件经由上诉人张玉艳签字确认。该条款表明，经双方协商一致，相关广告宣传材料已被排除于《商品房买卖合同》之外，不能作为讼争房屋交付的标准。上述条款并未免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利，上诉人张玉艳主张上述条款无效没有法律依据。 

蔡思斌律师评析：

在法律实务中，如果销售广告和宣传资料中涉及到有关房屋及相关设施的内容在商品房开发规划范围之内，而该销售广告和宣传资料中的说明和允诺的内容是具体明确的，且该销售广告和宣传资料的说明和允诺即宣传广告的内容影响了购房者订立合同的意思表示和房屋的成交价格，则该商品房的销售广告和宣传资料应当视为具有法律效力的要约，如商品房的层高、楼距、电梯、车库、配套设施、小区绿化率等，即使未明确订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，如出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的说明和允诺的，则应承担违约责任。

根据《商品房销售管理办法》第15条之规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”所以，就像本案，现在开发商也学得聪明，干脆直接约定相关广告宣传材料排除于《商品房买卖合同》之外，按照约定优先的原则，只能优先适用合同中的约定。

案例索引：

福州市中级人民法院（2015）榕民终字第2622号“张玉艳与福州唐乾明月房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷”，见《张玉艳与福州唐乾明月房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书》（审判长汪霞，代理审判员魏博、缪羽），载《中国裁判文书网》（20150805）。

网址导引：

http://www.court.gov.cn/zgcpwsw/fj/fjsfzszjrmfy/ms/201508/t20150805_10017563.htm