案件审理有时就是做算术题。案件当事人有各自的小算盘，对款项出资及性质认定不一，就很容易出现矛盾，最终得交由法官来裁判，给你算个明明白白。
案情简介： 2003年11月，赵大、赵二兄弟购买涉案房产成交价为376500元，产权登记在二人名下。赵大支付代办费2500元、佣金4000元、煤气安装费3140元、评估费1338元、保险费1530元、契税5701元。期间，卖方确认共收到赵大支付款项计376500元。
另查明赵大贷款170000元用于购买涉案房产，贷款现已结清，赵二确认贷款由赵大负责偿还。赵大认可赵二出资89234元，认可所支付的购房款含有父母拆迁补偿款89234元，但认为该款系赠与赵大购房，与赵二无关。
赵大认为其对涉案房屋享有86.5%份额，赵二享有13.5%份额；赵二认为涉案房屋应平分，各占50%份额。
本案一二审法院观点比较统一，并没有采纳双方的主张，给出了法院的终级答案。
一、不支持赵二关于兄弟属同一家庭成员，其共有房产应各半的观点
赵大与赵二虽为兄弟关系，但未共同生活，不符合《中华人民共和国民法典》第一千零四十五条规定“家庭成员”条件。赵二关于其与赵大系家庭关系的上诉主张不能成立。赵大和赵二对案涉房产没有约定为按份共有或共同共有，双方又不具有家庭关系，故一审法院认定案涉房产应视为按份共有，并无不当。
二、不支持赵大所支付的办证费用、税费、还贷利息应列入购房出资的观点
赵大、赵二在按照与案外人签订的《房地产买卖契约》约定支付案涉房产的全部购房款时即已完成对案涉房产的出资义务，一审法院以此时赵大、赵二对案涉房产的出资额来认定其各自的产权份额，并无不当。赵大支付的佣金、房屋办证税费及偿还的按揭贷款利息等，均属于案涉房产的成本，不宜认定为购买案涉房产时的出资。该成本可待对房屋进行分割时再行抵扣。
三、不支持赵大关于父母拆迁款89234元系赠与赵大购房的观点
关于案涉房产的购房款中来源于赵大、赵二父亲的拆迁补偿款89234元，赵大主张该笔款项系父亲赠与其个人购房，但未提交相关证据证明其该主张。一审法院认定该笔款项为赵大、赵二的共同出资，较为合理。
最终法院如此裁决：因赵大认可赵二出资89234元，故赵二对讼争房屋的出资应认定为133851元（89234元÷2＋89234元），出资比例为35.6%（133851元÷376500元），赵大对讼争房屋的出资应认定为242649元（206500元-133851元＋170000元），出资比例为64.4%（242649元÷376500元）。
福州律师蔡思斌评析：本案当事人虽然是兄弟，但双方各自组建家庭并各自生活，并非属于同一家庭成员，不能依法认定为共同房产比例应均等。其实，牵涉到大额款项的行为时都应“先小人，后君子”，如若兄弟二人在当初联名购房时作一书面协议约定，明确双方购房款项支出，明确产权比例，就根本不会提起本案诉讼，也不会影响兄弟之情了。二场官司打下来，兄弟肯定是无法做了，这又何必，先说断、后不乱。这是蔡律师在评析案例文章屡次表述的观点，可惜并非每个当事人都有如此思维，有时也就难免讼争了。
不过，法院关于将购房税费及还贷利息列入购房成本，不宜将其列入原始出资总额并计算的说法倒是有一定的参考意义。还贷利息不列入完全可以理解，但对于购房税费及办证费用等没有列入蔡律师认为还是有一定斟酌空间的。当然，如在离婚案件中，在计算婚前房产婚后增值率，相应婚前房产所支付的所有费用甚至中介费用及后续还贷利息都应列入成本，再以此为基数计算增值率的。
索引案例：(2021)闽01民终6106号，以上涉及名字均为化名
福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州民间借贷律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例，并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。
蔡思斌
2022年6月6日
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