2013年8月23日，购房者与开发商签署《商品房买卖合同》，其第五条对于房屋面积差异约定“……2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，…；买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，…。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。”，同时合同补充协议第二条约定：双方一致同意将购房合同第五条约定的“商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意处理原则第2点”变更为“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方仍据实结算房价款，继续履行合同”。
2017年11月，开发商告知购房者讼争商品房预测面积为38.59平方米，现实测面积为41.78平方米，面积差异3.19平方米，应补交122126元。
另查2010年7月，讼争商品房在《漳州市房屋建筑面积预算成果图册》中记载的建筑面积为38.59平方米。2013年4月，讼争商品房在《漳州市房屋实地勘丈成果图册》中记载的建筑面积为41.78平方米。
2017年7月24日，漳州市住房和城乡建设局出具《明发商业广场1幢-5幢、20幢-26幢房产测绘成果审核备案意见》，上述项目房产实测成果已经备案。
购房者认为：开发商在讼争《商品房买卖合同》签订前已接收漳州市房地产测绘队交付的讼争商品房屋建筑面积实地勘丈成果资料，其在讼争《商品房买卖合同》签订前对讼争商品房的实测面积超出预测面积高达3.19平方米且超出部分均为公摊面积的事实是明知的，而房屋价格、面积特别是公摊面积及公摊系数等则是影响购房人签约购房的重大因素，本案开发商本应在签订讼争《商品房买卖合同》时如实告知购房者该面积差异，但开发商却故意隐瞒，构成欺诈行为，导致购房者在违背真实意思的情况下签署了合同补充协议第一条、第二条格式条款，购房者请求撤销所签订的合同补充协议第一条、第二条格式条款，依法应当予以支持。
开发商则认为：记载商品房实测面积的《漳州市房屋实地勘丈成果图册》经房地产行政主管部门审核备案前，开发商根据预测建筑面积与购房者签订讼争合同及补充协议，不违反法律规定，不构成欺诈。建筑面积差结算方式可由双方当事人自行约定。双方在补充协议中约定面积差异处理规则，并未不合理地减轻或免除开发商应承担的责任，也未不合理的加重购房者的责任或排除其主要合同权利，不具有导致格式条款无效的情形等。
一审法院：购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》系商品房预售合同。开发商根据《漳州市房屋建筑面积预算成果图册》中记载的预测建筑面积与购房者签订讼争商品房的预售合同，并不违反法律规定；虽然记载讼争商品房实测建筑面积的《漳州市房屋实地勘丈成果图册》已于《商品房买卖合同》签订之前形成，但并未经房地产行政主管部门审核备案，开发商未以该实测建筑面积与购房者签订预售合同，并不构成欺诈。购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应依约全面履行合同义务。因此，购房者以开发商故意隐瞒构成欺诈为由，要求撤销合同补充协议第一条、第二条款的请求，依据不足，不予支持。
二审法院：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……。”本案中，根据购房者与开发商签订的《合同补充协议》第二条约定房屋面积误差超出3%时，双方据实结算房款，该约定虽为格式合同条款，并非是免除开发商单方责任的约定，因此，购房者上诉主张因开发商在签订《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条、第二条条款时构成欺诈请求撤销该条款上诉理由依据不足，不予支持。
福建高院：本案争议焦点为购房者主张开发商隐瞒房屋面积差异致其签订“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方仍据实结算房价款，继续履行合同”的合同补充条款，是否构成欺诈的问题。
根据购房者一审所举相关证据及再审期间提供的《明发广场房屋面积计算情况说明》，可以认定开发商与购房者签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》前已经知晓，经漳州市房地产测绘队测绘，讼争房屋实测面积大幅超出预测面积的情况。虽然该测绘数据尚未经相关部门审核，但显然开发商对该数据差异已经预见，才在《合同补充协议》第一条、第二条中约定“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方仍据实结算房价款，继续履行合同”，即开发商系利用业主掌握的信息不对称，故意隐瞒面积可能存在较大差异的真实情况，使购房者陷于错误认知并作出同意“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方仍据实结算房价款，继续履行合同”的意思表示，应当认定开发商的行为构成欺诈。
福州律师蔡思斌评析：购房者打官司好不容易哟。开发商明明已经掌握所售商品房的面积，明明知道房屋公摊面积增加已超过3%，明明知道这对购房者权益肯定有影响，等于购房者多付了十几万却购买了个寂莫，但却能以测绘数据未经房管部门备案不能正式生效而否认自身行为的欺诈性。还好高院最终挺身而出，没有作出发回重审的套路，直接改判作出公平且符合老百姓认知逻辑的判决。
案例索引：(2021)闽民再154号，以上涉及人名均为化名。
福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州民间借贷律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例，并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。
蔡思斌
2022年8月26日
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