买房双方起纠纷，这也算正常。但官司前后打了四场，历经六年多，这就有点反常了。买家虽最终名义上是赢家，但扣除诉讼成本后相应收益应是所剩无几，而卖家违背诚信最终却啥了没赚着，白白支出一大堆的诉讼费及律师费，这又何苦来着？
打官司可以打，但打之前一定要充分考量案件风险及案件收益，评估自己的付出是否值当，该放弃时应放弃，该协商时也不要犹豫，当断则断。当然，前提是你之前一定要有个靠谱的律师，替您充分准确分析案件风险及诉讼走向并作好相应的诉讼方案及和解方案，不然就可能像下文所述当事人，我都替他们觉得累。
案件事实其实不复杂。2016年4月26日，曾小姐作为买方与林先生及中介签署《房产买卖经纪服务合同》，约定林先生将讼争房屋以80万价格出售给曾小姐，曾小姐将履约保证金5万元汇入中介保管等。2016年4月29日，三方办理交易资金托管手续，曾小姐存入购房款774800元。2016年5月16日，林先生向中介发出通知函，因2016年4月29日三方去交易中心办理产权过户手续时发现案涉房屋所在区域已被列入政府拆迁范围，房屋产权已被冻结，无法办理交易过户手续，为防止曾小姐损失继续扩大，林先生要求中介发函通知曾小姐解除合同、退还曾小姐履约保证金50000元、配合前往银行办理资金监管解除手续，退回曾小姐交易款项，否则由此产生的资金占用损失等责任由曾小姐负担。同日，中介向曾小姐发出告知函，要求曾小姐在三个工作日内办理资金监管的解除冻结手续，将监管的全额售房款退还曾小姐，同时中介将林先生给中介的通知函抄送曾小姐等。
双方就此产生纠纷，开启持续六年的诉讼战。
2016年第一战—且算曾小姐胜
曾小姐起诉曾先生要求确认曾小姐、林先生签订的《房产买卖经纪服务合同》有效，确认林先生解除合同行为无效、确认房屋归曾小姐所有、确认房屋拆迁所获得的合法权益归曾小姐所有、林先生向曾小姐支付违约金等。
仓山法院：原、被告签订的《房产买卖经纪服务合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已依约支付了履约保证金50000元，并按约定向银行托管账户存入了购房款774800元。之后，因讼争房屋被列入政府拆迁范围，导致无法办理过户手续。原告要求确认讼争房屋归其所有，鉴于讼争房屋已被有关部门拆除，本院不予支持。讼争房屋虽被列入政府拆迁范围，但将存在拆迁安置权益，故被告的解除合同行为无效，现原告要求确认被告的解除合同行为无效，本院予以支持。原告要求确认讼争房屋拆迁所获得的合法权益由其享有，未有相关依据，本院不予支持。鉴于讼争房屋因客观原因无法办理过户手续，对原告的诉请的违约金和律师代理费、差旅费，本院不予支持。
2019年第二战—曾小姐全输
曾小姐于2019年12月起诉林先生，要求确认林先生签署的《房屋征收补偿安置协议》项下的拆迁安置补偿权益由曾小姐享有，并判令林先生协助办理2上述拆迁安置补偿权益的选房、验收、领取钥匙、产权登记等一切手续；判令赔偿律师费30000元等。
仓山法院：生效判决已确认原告曾小姐与被告林先生、中介签订的《房产买卖经纪服务合同》有效、且被告解除合同行为无效，故原、被告之间仍存在合法有效的房屋买卖合同关系。
根据本案原、被告双方提交的证据及陈述的内容可知，《房产买卖经纪服务合同》项下的房屋已被依法征收、拆除，故上述房屋已无法登记过户至原告名下，即原告已无法通过本次房屋买卖取得该房屋的所有权，原告仅基于双方的买卖合同关系取得了合同项下的权利，而未取得房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第四十二条“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益……”的规定，原告未取得上述房屋的所有权，亦无法取得基于房屋所有权而应获得的拆迁安置权益，故原告主张其享有《房屋征收补偿安置协议书》项下的拆迁安置补偿权益、要求被告配合办理相应手续、被告支付律师费30000元的诉请，没有依据，本院不予支持。
2021年诉讼第三战-–曾小姐又输了
曾小姐于2021年第三次起诉林先生，共提出了八项请求：
1.立即解除曾小姐与林先生签订的《房产买卖经纪服务合同》；2.林先生立即协助曾小姐办理购房款774800元的退回手续并支付利息；3.林先生立即向曾小姐赔偿损失204824元及利息（损失金额＝拆迁补偿金额979624元-购房款774800元＝204824元）；4.林先生立即向曾小姐支付致使解除合同的违约金50000元及利息；5.林先生立即支付曾小姐因本案维权支付的律师费30000元及利息；6.林先生、中介立即共同向曾小姐退还保证金50000元及利息；7.中介对林先生上述第2-5项债务向曾小姐承担连带责任；8.本案诉讼费用、公告费、保全费、评估费等由林先生、中介共同承担等。
仓山法院：曾小姐诉请解除其与林先生、中介签订的《房产买卖经纪服务合同》，现案涉房屋已被拆除，曾小姐签订《房产买卖经纪服务合同》的目的已无法实现，但本案系房屋买卖合同纠纷，《房产买卖经纪服务合同》中包含的居间服务关系及交易服务关系不属于本案审理范畴，一审法院不予处理，故仅能解除曾小姐与林先生就案涉房屋形成的房屋买卖合同关系。曾小姐以提起诉讼的方式主张解除合同，其提交的起诉状副本于2021年7月19日送达林先生，故双方之间的房屋买卖合同关系于当日解除。
房屋买卖合同关系解除后，曾小姐有权要求退还已支付的履约保证金50000元及购房款774800元，因履约保证金系由中介代管，故应由中介向曾小姐退还。
曾小姐要求林先生支付购房款774800元自起诉之日起的利息、林先生及中介支付履约保证金50000元自起诉之日起的利息、林先生赔偿损失204824元及利息。一审法院认为，首先，合同约定因不可抗力或政策的改变等原因导致合同无法履行，双方免责，案涉房屋因被列入政府拆迁范围，房屋产权被冻结无法办理过户手续，而曾小姐提交的证据不足以证明林先生于签订合同前已知悉案涉房屋被列入征收范围冻结产权，故案涉房屋因客观原因无法办理过户手续，双方对此均不存在过错；其次，曾小姐于2016年4月26日签订《房产买卖经纪服务合同》，2016年4月29日即知悉案涉房屋因被征收产权冻结而无法办理交易过户手续，林先生亦于2016年5月16日通过中介告知曾小姐退还履约保证金及办理购房款资金监管解除手续，但曾小姐未采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，故对曾小姐的该项诉请，一审法院不予支持，但案涉房屋确因被征收拆除导致曾小姐的合同目的无法实现，且林先生曾表示愿意补偿曾小姐2016年4月29日至2016年5月20日期间按银行贷款利率计算的购房款资金监管利息，故林先生应向曾小姐支付该期间购房款资金监管利息。
曾小姐要求林先生支付解除合同违约金及律师费，一审法院认为，合同约定“自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约，守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同，因一方迟延履行合同约定的义务，致使守约方按该条款行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金50000元，同时守约方有权要求违约方承担律师代理费”，本案不适用该条款，故对曾小姐的该项诉讼请求，一审法院不予支持。曾小姐要求中介对林先生的债务承担连带责任没有依据，一审法院不予支持。
2022年诉讼第四战-曾小姐总算赢了，但应算惨胜
曾小姐针对一审上诉，要求撤销上述一审判决第二项中“利息以774800元基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年4月29日计算至2016年5月20日止”、第四项“驳回曾小姐的其他诉讼请求”，改判支持其全部诉讼请求。
福州中院：曾小姐针对林先生的诉请涉及林先生是否存在违约行为的认定，对此，本院认定如下：1.林先生对案涉房屋无法过户不存在过错。中介在（2016）闽0104民初2509号案件中提交的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》（2016年4月28日）、房屋抵押和冻结状况查询单（2016年5月5日、5月23日）虽系复印件，但结合曾小姐、林先生和中介三方于2016年4月29日办理了房屋交易资金网上托管业务、三方于同日前往房地产交易中心办理产权过户手续的事实，可以确认上述证据的真实性。上述证据体现，案涉房屋于2016年4月28日办妥福州市不动产买卖合同网签手续，2016年5月5日、5月23日在福州市房地产档案馆房屋登记自主查询系统尚无法查询案涉房屋产权冻结情况。中介在该案中关于案涉房屋产权被冻结的数据未及时更新造成误导的抗辩主张具有高度可能性。此外，曾小姐提交的证据亦不足以证实林先生于签订合同前已知悉案涉房屋被列入征收范围冻结产权的情况。故一审法院认定案涉房屋系因客观原因无法办理过户手续，双方对此均不存在过错，并无不当。2.林先生对案涉合同无法继续履行存在过错。案涉《房产买卖经纪服务合同》合法有效，曾小姐支付全部购房款后，本可以要求林先生履行办理房屋产权变更手续的义务，以取得房屋所有权。然合同履行过程中，案涉房屋因被拆迁而灭失，曾小姐客观上无法取得案涉房屋所有权。而林先生作为原房屋所有权人享有的拆迁安置补偿权益实质上是原应依约让渡给曾小姐的房屋所有权及土地使用权的对价。曾小姐、林先生作为买卖双方本应本着诚实信用、促进合同履行的原则友好协商合同变更事宜（即林先生向曾小姐让渡案涉房屋的拆迁安置补偿权益事宜）。但林先生拒绝就此事宜与曾小姐协商，而直接要求解除合同，有违诚信原则，其对案涉合同无法继续履行负有过错。
在上述分析基础上，对曾小姐的上诉请求分析如下：
1.关于曾小姐要求林先生支付托管资金利息（自起诉之日起至款项付清之日止）的诉请：案涉《房产买卖经纪服务合同》解除后，双方应配合办理托管资金退回曾小姐账户的手续。鉴于林先生并未实际取得托管资金，双方就合同履行产生争议后林先生也不存在恶意不配合办理托管资金退回手续的行为，且根据《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》约定，托管期间内托管资金产生的利息归托管资金最终划归账户即曾小姐所有。故曾小姐要求林先生支付托管资金利息，于法无据。因林先生对一审判决第二项未提起上诉，本院对此判项予以维持。
2.关于曾小姐要求林先生赔偿损失204824元及利息的诉请：如前所述，林先生拒绝就让渡拆迁安置补偿权益事宜与曾小姐进行协商，导致曾小姐支付全部购房款后却无法享有案涉房屋相应的拆迁安置补偿权益，林先生应对曾小姐由此产生的损失承担赔偿责任。此外，林先生自认其未居住于案涉房屋中，不存在房屋搬迁、安家、搬家费用实际损失。综上，本院酌定林先生应向曾小姐支付的赔偿损失金额为179624元（拆迁安置补偿款979624元-购房款总额800000元）。曾小姐的该项诉请金额超过上述的部分，本院不予支持。曾小姐关于损失利息的诉请于法无据，本院不予支持。
3.曾小姐要求林先生支付解除合同的违约金50000元及利息、律师费30000元及利息诉请：案涉《房产买卖经纪服务合同》中关于合同解除违约金50000元及律师费承担的违约条款，系针对合同当事人迟延履行合同约定义务的情形。如前所分析，林先生对案涉房屋无法过户不存在过错。
而案涉《房产买卖经纪服务合同》并未就合同履行过程中交易房屋被拆迁时林先生向曾小姐让渡拆迁补偿权益的具体履行方式、履行期限及违约责任等作出明确约定，故上述违约条款不能适用于本案情形，曾小姐的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。
4.曾小姐要求林先生、中介向其退还保证金50000元及利息的诉请：案涉履约保证金50000元由中介依约无息代管，现案涉合同解除，应由实际代管方中介负责向曾小姐返还。曾小姐诉请林先生退还该笔保证金并支付利息，缺乏依据，本院不予支持。
蔡思斌律师评析：看了二审判决，天呐！才发现曾小姐将74万多的购房款一直放在监管账户中没有提取，这损失可真不小。个人估计曾小姐打了四次官司，律师费至少在10万，期间案件受理费支出12874元，加上近80万存款由他方保管六年多的利差损失，再加上期间付出的精力及其他费用，曾小姐最终得到的赔偿损失179624元应该是入不敷出的。真可惜！
马后炮观点，如果曾小姐在林先生表示解除合同后，当时直接选择先行撤销监管，将近80万房款先行取回，之后再直接起诉要求对方赔偿补偿收益与房款的差价损失，那官司打得相对简单轻松，可节约大量成本。
曾小姐最大的败笔是打第二场官司，其诉讼请求设置完全不合理，在所有权没有转移的前提下，在当事人只有合同权益的前提下，当事人直接要求作为拆迁权益的承受人，这在法律上是完全站不住脚的。所幸，根据案件材料曾小姐应该是没有就该案提起上诉，否则诉讼成本又大大增加了。
不过，福州中院二审法官审得非常细致，相关裁判观点本律师高度认可，完全可以在类似案件中予以借鉴。
本文又臭又长，普通当事人应该不会多看，但还是作个硬广吧。会多研究案例，少走弯路，为当事人设计最优诉讼思路，这是专业律师之应有作为，也是蔡律师持续关注研究案例的动力所在，希望当事人在寻找福州律师能有更合适的选择。
案例索引：(2022)闽01民终2876号，以上涉及人名均为化名。
福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州民间借贷律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例，并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。
蔡思斌
2022年9月16日
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