案情简介：
1994年9月4日，林斌与张志签订《房屋卖断根契》，张志自愿将其名下一套安置房（所有权人：张志；无共有人；产权来源：94年拆迁安置产业）以63000元的价格出卖给林斌。林斌将该购房款以现金形式面交张志，嗣后张志将该房屋及房屋产权证交付林斌，林斌居住使用至今。张志与赵爱原系夫妻关系，双方于1975年登记结婚，于2001年协议离婚。林斌于2019年找到赵爱，要求赵爱协助履行案涉房屋转移登记手续，赵爱表示其不同意出售该夫妻共有房产。经评估，案涉房产在2019年8月1日的市场价值为483900元（土地性质为划拨地）。
一审宁德市蕉城区人民法院观点
林斌于1994年9月4日向张志购买案涉房屋，其作为买受人应当尽到合理的注意义务，即应当审查买卖契约中张志的配偶赵爱签章的真实性，但林斌未尽到注意义务，未要求共有人赵爱亲笔签名，在买卖契约签订二十多年后，才于2019年要求赵爱协助办理产权转移登记手续，林斌作为理性买受人，应当对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期，若林斌尽到注意义务并及时要求赵爱办理过户登记手续，在赵爱不同意出售的情况下，林斌可以及时通过解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿并进行替代房屋购买等方式维护自己的合法权益，而林斌未在合理期限内购买替代性房屋，放任房屋未转移登记的状态长达二十多年，其对于此后房价上升的风险与损失应当承担主要责任。而张志作为案涉房屋产权登记人，其向赵爱隐瞒房屋出售的事实，并在买卖契约上加印了赵爱的私章，造成有权处分的假象，致使林斌产生合理信赖，其对林斌的可得利益损失，应承担次要责任。赵爱作为案涉房屋的共有人，其并未在房屋买卖契约中签名，其对房屋出售事实并不知情，其对此损失不存在过错，不应承担责任。
二审宁德市中级人民法院观点
案涉房产增值损失产生原因是合同被解除，故此损失的责任承担应根据合同被解除的原因来确定，而非根据未过户即未履行完毕的原因来确定。一审法院以未过户原因来认定，该理由错误。案涉合同被解除系因张志未经赵爱同意出卖房屋，应由张志承担主要责任，即承担房子增值部分70%的预期利益损失。林斌系审查疏忽，仅需承担次要责任，即承担房子增值部分30%的预期利益损失。
福州律师蔡思斌评析：
本案系因夫妻一方擅自出售共有房屋导致的纠纷，争议焦点在于合同解除后应由谁承担主要过错责任，一审法院认为，本案系买方放任房屋未转移登记的状态长达二十多年，因此应由买方承担主要过错责任。但该理由并非本案合同解除的原因，本案合同解除的原因系卖方的配偶拒绝过户房屋，导致合同无法实际履行。因此，损失的承担应当合同被解除的原因来确定。
本案卖方作为案涉房屋产权登记人，向其配偶偶隐瞒房屋出售的事实，致使林斌产生合理信赖而签订房屋买卖合同，卖方的过错程度明显要大于买方，其理应承担更高的赔偿责任。本案亦提醒购房者，无论房屋是否登记在一方名下，在购买房屋时均应当尽可能让卖方夫妻双方都在合同上签字确认。
索引案例：(2022)闽09民终150号，以上涉及名字均为化名
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蔡思斌
2022年9月30日
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