案情简介：
2021年4月杨小姐拟购买一套商品房，并签署了相应的认购协议，并缴纳定金6万元。期间，杨小姐有与开发商售楼人员沟通过按揭首付只能承担三成，售楼人员指导假离婚是否靠谱等内容。后杨小姐非常担心，故向开发商交涉称以假离婚方式骗取贷款，并要求解除认购协议并退定金。开发商不允并发函催促杨小姐按期签署商品房买卖合同，否则没收定金等。为此，杨小姐将开发商诉至法院，请求确认认购协议无效并要求返还定金及赔偿利息等。
杨小姐主要依据与开发商售楼人员的聊天记录认定开发商指点杨小姐假离婚以获取首付三成资格的。
杨小姐微信告知售楼人员：你要把房产合约给我们讲解清楚，贷款如何帮我们办下来，假离婚证明怎么办，你答应给我们办好的，我们才能把首付交给你呀；
售楼人员随即回复：合同模板在售楼部，我都交代好同事了，你征信报告打了吗？打了发来给我看下，我今天直接安排你先去银行面签，然后下午我去趟售楼部；
杨小姐:我们先到售楼部谈好了再去银行办贷款。……
售楼人员：您担心的是银行贷款问题，银行经办到时候会跟我们说客户什么情况，我们就能合理的安排。……
杨小姐：你跟我说办假离婚的小二哥微信也没推给我，我去银行也是材料不齐，我就变成二套房了，我的首付就拿不出来了；
售楼人员：材料不齐可以后补的。……
杨小姐：办假离婚证明你确定能办得到银行三成首付吗？用假离婚贷款你真的办得挺多的吗？我是真的有点担心；
售楼人员：就是因为你有贷款的担心所以我让你先去银行，这样你也能放心。……
杨小姐：我的征信没问题，我担心的是假离婚的首付能不能办下来；售楼人员：所以我们先去银行啊，我陪你去啊，我会帮你跟银行经办沟通……
一审法院观点：《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定“……违背公序良俗的民事法律行为无效。”第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后……各方都有过错的，应当各自承担相应的责任……。”及第五百条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：……（三）有其他违背诚信原则的行为。”本案中，虽开发商主张其销售人员从未表达过可通过“假离婚”等方式降低首付款支付比例，但结合微信记录及《认购协议书》所载的30%首付比例，可认定双方曾就如何降低二套房首付比例进行违背公序良俗的沟通，并据此签订《认购协议书》。现杨小姐主张其系受蛊惑而签署案涉协议书，但如前所述，其作为完全民事行为能力人，明知不可为而为之，亦应承担相应的法律责任。综上，案涉《认购协议书》基于双方违背公序良俗的协商而订立，应属无效，双方对该协议的订立均存在过错，即开发商不得以杨小姐未依约签署《商品房买卖合同》而主张没收定金，杨小姐亦无权以受蛊惑而主张全额退还定金，故一审法院以双方各50%的过错认定开发商应退还杨小姐定金30000元，利息主张不予支持。
二审福州中院观点：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
本案中，杨小姐与开发商销售顾问的微信记录及《认购协议书》所载的30%首付比例，可认定双方曾就如何降低二套房首付比例进行违背公序良俗的沟通，继而签订《认购协议书》。因杨小姐确定的付款方式为办理银行按揭贷款，能否获得贷款及获得贷款的额度将影响杨小姐购房的决定。开发商理应在不违反法律、法规及公序良俗的范围内给予杨小姐相应的建议，以供杨小姐理性考量决定是否签订协议。但开发商的销售人员却提议办理假离婚以获取贷款的方案以促使杨小姐签订协议，明显违背公序良俗，不应予以支持。
虽杨小姐当场接受了提议方案，但在协议签订的次日即与开发商交涉，言明假离婚的方案不可行并要求解除该认购协议，后又委托律师发函明确表达了假离婚的方案违背公序良俗的意见，说明杨小姐已认识到该行为的不当性，并积极纠正错误。案涉《认购协议书》基于双方违背公序良俗的协商而订立，应属无效。
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”根据该规定，开发商应将60000元定金返还给杨小姐，因双方对该协议的订立均存在过错，杨小姐要求开发商支付60000元定金利息损失的上诉主张于法无据，不予支持。
福州房产律师蔡思斌评析：一二审法院非常鲜明支持了这一观点，相关认购协议是基于双方违背公序良俗的协商而订立，应属无效。购房者遇到开发商工作人员有类似情形的，亦是可以请求确认合同无效的。当然，一定要向杨小姐学习，掌握并收集有充分的证据，且以书面反应及时纠正错误。否则，开发商可以这是购房者自发行为，工作人员并未进行任何指导及参与，购房者是否参与造假与开发商无关等。如此，法院就很难支持购房者的请求，认定协议无效。
不过，一审法院的判法让我稍为有点惊讶，协议都已经认定无效了，却以双方各有过错给开发商留了一半的定金，这等于让开发商从无效行为中获利，这是不应为法院所支持的。
索引案例：(2021)闽01民终10716号，以上涉及名字均为化名
福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州民间借贷律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例，并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。
蔡思斌
2022年10月19日
电话咨询 13600898018
在线咨询