福州继承律师原创：夫妻对老宅办理了二次公证赠与，一次公证遗嘱，房屋最终怎么分？ ——杭州中院房产改判案例

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福州律师蔡思斌评析：

这是一则子女及后代之间争产的案例，故事虽然老套，但法律争议点却有新意，一般人包括律师都很容易陷入误区，导致对案件作出错误判断。作为律师，如细细研究该案例，对于赠与合同的效力及撤销、前后赠与合同的效力冲突、房屋过户的对抗效力、当事人能否以实际行为改变经公证赠与的意思表示会有比较清楚的认知，对于办理类似案件极有借鉴意义。故福州律师蔡思斌强力推荐之。

一审法院的判决很有意思，不去考虑先行签署的公证赠与效力，而以赠与人未实际取得产权，其后的受赠与人办理了产权过户，再兼之考虑要按长辈生前意愿处理为妥的原则，将先受赠与人的权利主张予以驳回。有点糊涂案的感觉。二审认定相当清晰，认为第一份经公证的赠与协议合法有效，不能擅自撤销，而赠与人生前亦未行使法定撤销权，故赠与协议不存在被实际产权变更行为撤销的事实。其后相关人士在知道有该份公证赠与协议存在的前提下，仍办理了同一标的第二份公证赠与协议，属于恶意串通侵害了第三人利益应无效，故受赠与的继承人是要求实际继承人在继承遗产的范围内进行补偿。

案情简要：吴勇、王晓玉系夫妻关系，生育有长女吴丽丽、长子吴如松、次子吴小刚等三子女。吴小刚、谢芳系夫妻关系，生育有一女吴丽娜。另2007年11月，吴小刚死亡。2014年3月，吴勇死亡。2018年9月2日，王晓玉死亡。

2002年7月7日，吴勇、王晓玉（赠与人）和吴小刚（受赠人）签订《赠与合同》并办理公证，吴氏夫妇将杭州一幢建筑面积计249.27平方米老宅赠送给儿子吴小刚所有，儿子吴小刚表示接受。

2008年9月25日，吴勇、王晓玉分别就老宅立下遗嘱，确定两人去世后上述房产（二层楼房建筑面积186.91平方米，一层楼房建筑面积62.36平方米）由女儿吴丽丽一人继承，该二份遗嘱亦办理公证。

2009年8月25日，吴勇、王晓玉（赠与人）和吴丽丽（受赠人）签订《赠与合同》。双方约定吴氏夫妇将上述老宅的二层合计186.91平方米赠与给女儿吴丽丽，该赠与亦同样办理公证

上述案涉房屋在拆迁前由王晓玉、吴丽丽居住使用，建筑面积186.91平方米过户至吴丽丽名下，后由吴丽丽取得相关拆迁款。双方确认，该拆迁不曾签订书面拆迁协议。吴丽丽自认取得了160万元左右的拆迁款。

后谢芳、吴丽娜提起诉讼，要求吴丽丽赔偿4670189.42元损失；吴丽丽、吴如松在继承王晓玉遗产范围内承担赔偿责任等。

一审法院：吴勇、王晓玉夫妻二人与其子吴小刚签订了《赠与合同》，该合同虽经公证，但双方未办理过户手续，也未交付房屋，故吴小刚未能取得上述房屋的产权。

后吴勇、王晓玉又将房屋经公证赠与（部分为公证遗嘱）其女吴丽丽，并交付了房屋，其中建筑面积186.91平方米的部分办理了过户手续，且吴丽丽也取得了房屋拆迁款，故可以认定吴丽丽已实际取得了上述房产权利。

本案中吴小刚在死亡前未交收房屋，也未办理过户手续，而吴丽丽也已实际取得房产权利。吴丽丽实际取得的权利同样经过了公证，也更符合吴勇、王晓玉的意愿。并且，赠与合同具有无偿性。在家庭关系中，长辈赠与晚辈财产系对自身财产的处分，是对后辈的关爱。令人遗憾的是，在诉讼过程中，王晓玉死亡。该院认为，就本案而言按长辈生前意愿处理为妥。

综上，对谢芳、吴丽娜的诉讼请求，不予支持。

二审杭州中院：

民事活动当事人应当遵循诚实信用的原则。吴勇、王晓玉与吴小刚于2002年7月7日签订的《赠与合同》合法有效。该赠与合同依法办理了公证手续，吴勇、王晓玉两人不得任意撤销，两人生前也未行使法定撤销权，故两人应受该公证《赠与合同》的拘束。

吴小刚于2007年11月24日死亡后，因无证据证明吴小刚对该财产性权利的处理留有遗嘱，故其在该公证《赠与合同》中享有的财产性权利，依法应作为遗产由其法定继承人，即吴勇、王晓玉和谢芳、吴丽娜四人继承。

吴勇、王晓玉于2009年8月25日又将前述房屋赠与给吴丽丽，并签订《赠与合同》，鉴于当时吴勇、王晓玉和吴丽丽三人均知晓之前已将房屋赠与给吴小刚的事实，故三人另行签订《赠与合同》的行为，依法属于合同法第五十二条第二项规定的恶意串通损害第三人利益的情形，该赠与合同中侵害了谢芳、吴丽娜继承利益的部分无效。

关于2008年9月25日，吴勇、王晓玉就案涉两套房屋立下遗嘱，确定由吴丽丽一人继承的问题。本院认为，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。根据该规定，吴丽丽系基于吴勇、王晓玉的遗嘱继承取得案涉房屋中的部分拆迁利益的，其应当在继承财产范围内对吴勇、王晓玉的债务承担清偿责任。

本案二审中，鉴于案涉纠纷系家庭内部矛盾，本院多次组织调解但未果。后谢芳、吴丽娜两人自愿向本院表示，基于亲情关系考虑，要求获得的赔偿金额不低于200万元。本院认为，该声明系谢芳、吴丽娜对自己权利的自由处分，且其要求获得的款项也没有超出基于吴勇、王晓玉与吴小刚之间签订的《赠与合同》以及吴小刚死亡后的继承事实可以得到的利益，同时也没有超出吴丽丽基于继承事实从案涉房屋中取得的拆迁利益范围，故本院对谢芳、吴丽娜的声明主张予以支持，最终判决吴丽丽于本判决生效后十五日内支付给谢芳、吴丽娜200万元。

案例索引：(2019)浙01民终5675号，以上涉及人名均为化名。

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蔡思斌

2023年1月16日