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福州律师蔡思斌评析：
买卖拆迁安置房风险很大，风险主要在于出售人可能身背巨额债务，在进入诉讼或执行阶段后有被法院冻结及执行可能。当然，如符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，买受人依法申请有权排除强制执行。
对于买受的拆迁安置房是否符合该四种情形，最终由法院认定。但本文评析案例，二审法院对于前三种条款，进行了另一种角度的解读及认定，最终结果倾向购买人。蔡律师个人认为有商榷之处，但如再审未能改判的，则二审法院辨析观点未尝不可以在类似案件中再次使用。
当然，如法院能进一步查实案涉由第三方收取的购房款确系由拆迁安置房出售人实际收取，且确系用于归还出售人所欠高利贷款项的，则二审判决会更让人信服。
案件基本事实：
2014年11月26日，一审法院做出生效判决，判决陈大勇对林烨的80万债务承担连带清偿责任等。
2015年3月24日，林斌、黄坚依据上述生效判决书向一审法院申请强制执行。
林芳与陈大勇签订落款时间为2015年5月12日的《安置房买卖合同》，约定林芳向陈大勇购买讼争房屋，建筑面积107.8平方米，房产总价为90万元；林芳应一次性支付购房款，并应在5月15日前支付至陈大勇指定的如下账户：开户行为中国邮政储蓄银行，账号为6217××××3741，户名为郭国庆；并约定陈大勇应在交房当日将拆迁安置房屋相关的所有手续、拆迁安置协议、钥匙等一切和该出售房屋有关的文件及票据交付给林芳，由林芳所有。此外，还对产权登记及过户、违约责任进行了相关约定。
陈大勇、方惠英（陈大勇配偶）及林芳在合同上签名，郭国庆在合同见证人处签字捺印。
同年5月14日，林芳依合同约定向第三人郭国庆转账50万元，刘长城（系林芳的配偶）向郭国庆转账40万元，合计90万元。陈大勇于同日出具一张收条确认收到林芳购房款90万元的银行卡（户名为郭国庆）。陈大勇于庭后到庭陈述：因其儿子欠高利贷被逼债，为了能一次性拿到购房款还债，故低价将案涉房屋出售给林芳，双方2015年在介绍人郭国庆家中签订合同，签订合同后立即将房屋钥匙及安置房的相关手续材料交给郭国庆，林芳将购房款转入郭国庆银行卡上。合同签订的第二天郭国庆将银行卡、身份证及密码等交给其去取款，其收到银行卡后马上将购房款偿还高利贷。之后将空卡交还给郭国庆，并向郭国庆出具收条。
另，郭国庆提交其名下该银行卡的交易明细中记载：2015年5月14日，现金开卡10元；5月14日汇款50万元；5月14日汇款40万元；5月14日卡取现金7万元，5月15日跨行汇出83万元。
2016年2月24日，一审法院冻结了陈大勇案涉房屋的所有权转让及办理房屋产权登记的相关手续。
2016年5月19日,物业管理处收取涉案房产自2015年5月1日至2016年12月31日的物业管理费及公共水电费,付款单位载明为“3#704陈大勇西垅”。2016年5月22日，林芳向中国建设银行申请电费代缴开户，同日，管道燃气入户检查卡上林芳在客户签字栏签字。2017年6月6日，物业管理处出具证明，载明“案涉房屋2015年至今物业费及相关费用确由实际居住人林芳持现金到本物业处缴纳。原户主：陈大勇，实际居住人：林芳”。
2017年8月4日，林芳向一审法院提出执行异议，主张案涉房屋系其购买取得，且陈大勇已在2015年5月14日将案涉房屋的钥匙及房屋拆迁补偿安置协议书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等相关材料交付给其，其于2016年5月对该房屋进行装修并实际居住使用。
一审法院：
第一，关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。林芳提供的双方于2015年5月12日签订的《安置房买卖合同》，其中约定了房屋建筑面积107.8平方米，总价为90万元，林芳应在5月15日前支付至陈大勇指定的如下账户：开户行：中国邮政储蓄银行，账号：6217××××3741，户名郭国庆等内容。而在第三人郭国庆提交的中国邮政储蓄银行交易明细中却明确记载了郭国庆系于2015年5月14日才现金开卡，故林芳提供的2015年5月12日签订的《安置房买卖合同》中就已体现郭国庆2015年5月14日开卡的中国邮政储蓄银行卡账号，与事实不符，存在《安置房买卖合同》倒签时间的可能，故林芳无法证明该《安置房买卖合同》系在人民法院查封（2016年2月24日）之前签订，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第一种情形。
第二，关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。林芳提供的物业费收据及电表开户、燃气入户检查卡等证据体现的时间均为2016年5月，系在人民法院查封（2016年2月24日）之后，其虽提供房屋拆迁补偿安置协议书、福建省新建商品住宅质量保证书、福建省新建商品房住宅使用说明书等材料，证明陈大勇于2015年5月14日在银行其转账支付购房款的同时就将上述材料及房屋钥匙交付给其。
但审理中，陈大勇陈述在郭国庆家中签订合同时就将房屋钥匙及上述材料均交付给郭国庆，郭国庆亦是陈述在银行转账时交付上述材料，故各方陈述不一，亦不能证明具体的交付房屋时间。
林芳提交的物业管理处出具的证明中载明“案涉房屋2015年至今的物业费及相关费用由实际居住人林芳持现金缴纳”，但从其提交的收据证明涉案房屋自2015年5月至2016年12月底的物业费均是2016年5月19日补缴的，该证明不能证实林芳于人民法院查封（2016年2月24日）之前已实际占有使用案涉房屋。故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第二种情形。
综上所述，林芳提出停止对案涉房屋执行的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的第一、二种法定情形，林芳提出的执行异议，一审法院不予支持。
二审法院：
关于安置房买卖合同的效力问题。安置房买卖合同约定以见证人郭国庆名下银行卡为收取购房款的账户，而该银行卡的开卡时间为2015年5月14日，故合同实际成立时间显非落款时间“2015年5月12日”。根据上诉人林芳于一审提交的安置房买卖合同、银行交易记录，原审第三人郭国庆于一审提交的收条、银行交易记录等证据，以及原审第三人陈大勇、郭国庆于一审所作陈述，能够认定：上诉人林芳作为买受人于2015年5月14日依约定将购房价款90万元转账至见证人郭国庆名下银行卡，见证人郭国庆于当日将相应银行卡及交易密码交给出让人陈大勇，陈大勇于当日出具收条对收款事实予以确认并于次日以内将银行卡内的90万元价款处分完毕。由前述事实足以推定，上诉人林芳与原审第三人陈大勇于2015年5月14日达成安置房买卖合意并实现收付价款的权利义务，故安置房买卖合同成立、生效时间应以2015年5月14日为准。
另据现有证据，上诉人林芳与原审第三人陈大勇除案涉90万元以外并无其他款项往来，该事实能够进一步印证安置房买卖合同的真实、有效性。综合以上分析，本院认定，上诉人林芳与原审第三人陈大勇就案涉安置房在法院查封之前形成合法有效的买卖合同关系，且上诉人林芳已全面履行支付购房价款的义务。
关于案涉安置房的占有问题。上诉人林芳，原审第三人陈大勇、郭国庆于二审确认，陈大勇在林芳转账支付价款的当天将房屋钥匙及拆迁户回迁安置决算单等材料交给林芳，应认定上诉人林芳自2015年5月14日起占有案涉安置房。
此外，上诉人林芳于2016年5月办理管道燃气入户、电费代缴开户手续，并清缴2015年5月至2016年12月的物业费用等事实，以及落款时间为2016年5月的装修材料销售合同、销售清单等证据，亦能进一步印证上诉人林芳占有案涉安置房的事实。故本院认定林芳在法院查封前合法占有案涉安置房。
关于案涉安置房的过户登记问题。原审第三人陈大勇未能就案涉安置房办理产权登记，而致上诉人林芳无法办理过户登记。故上诉人林芳未办理过户登记非因自身原因。
综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，应认定上诉人林芳就案涉安置房享有足以排除执行的权利。
案例索引：(2021)闽01民终9049号，以上涉及人名均为化名。
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