福州房产律师评析：房屋连环买卖又被恶意出售，真实买家能否确认所有权及主张合同无效？

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案件基本情况

这是一个房屋连环抵债、连环买卖的案件。概括总结下案情是这样的：开发商拖欠被告霍大明工程款，便将涉案房屋折抵给霍大明。2002年6月20日，双方签订“商品房出售合同”一份，并办理了房产证明。2004年元月份，霍大明将涉案房产折抵还债给林家辉，但没有办理过户手续。同年8-9月份，林家辉将房产以25万元的价格卖给原告梁仁光。梁仁光自2005年开始居住至今，原告多次要求办理房产过户手续，两被告至今没有办理，期间并有对涉案房屋进行诉讼保全。

2017年3月，霍大明又与陈林勇签订房屋买卖协议，霍大明将涉案房产作价62万元抵偿所欠陈林勇借款，2017年3月9日，陈林勇取得涉案不动产权证书。

原告梁仁光肯定不干了，他于是起诉请求确认涉案房屋归原告所有；判令陈林勇、霍大明协助办理上述房产过户手续；确认霍大明与陈林勇之间对于涉案房产的买卖关系无效等。

该等诉讼请求中规中矩，表面看上去没什么问题。但一审法院竟然驳回原告的全部诉讼请求，法官机械依据法律办案的认真劲头估计你想不到吧。

一审法院

《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力。开发商与被告霍大明签订的《商品房出售合同》合法有效。被告霍大明已经办理房屋产权证，拥有对该房的处置权利。被告林家辉系被告霍大明的工程实际施工人，由于霍大明拖欠其人工费，又将该房抵账转卖给被告林家辉。

本案中被告林家辉自2004年元月份起已经实际占有该房屋，但霍大明办理涉案房屋产权登记时，将涉案房屋登记在自己名下。2016年8月9霍大明向一审法院出具的证明中，承认因欠人工费将涉案房屋抵给林家辉所有，没有办理过户手续的事实。根据物权法的规定，涉案房屋所有权并未转移，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告林家辉将霍大明名下房屋卖给原告梁仁光没有法律依据，原告请求依法确认涉案房产归其所有的诉讼请求，不应予以支持；

庭审中，合议庭已向原告释明可以主张债权债务关系，原告明确坚持其诉讼请求，不予变更。陈林勇与霍大明之间的合同关系与本案原告主张的确认之诉不是同一法律关系，同原告没有直接利害关系，梁化岐在该合同中既不享有权利，又不承担义务，其无权要求确认该合同关系无效，故原告请求依法确认被告霍大明与陈林勇之间对于涉案房产的买卖关系无效的诉讼请求，不应予以支持。被告霍大明未到庭，是对其诉讼权利的处分，应当予以认可。判决：驳回原告梁仁光的诉讼请求。

二审德州中院

关于第一个焦点问题，上诉人梁仁光应否取得本案房屋的所有权。

根据霍大明于2016年8月9日出具的证明、林家辉于2014年11月13日出具的证明以及各方当事人在一、二审中的陈述，应当认定霍大明与林家辉之间、林家辉与梁仁光之间就本案房屋交易问题达成的协议具体明确，即以抵顶债务或支付部分价款的方式由受让方取得房屋所有权。此种交易方式属于在房屋转让方不能支付前期欠款时，根据实际情况经双方协商后对相应权利义务作出的调整，属于当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，而霍大明未提交相应证据证明在上述房屋交易过程中双方曾约定以办理产权登记手续作为合同成立或生效要件。本案房屋早已交付，梁仁光自2005年起实际居住至今，已经形成了稳定的占有使用状态。因此，应当认定霍大明与林家辉之间、林家辉与梁仁光之间达成的房屋转让协议已经成立并生效，各方均应遵守合同约定，梁仁光应当取得本案房屋的所有权。

关于第二个焦点问题，被上诉人霍大明与被上诉人陈林勇签订的房屋买卖合同是否有效，陈林勇应否协助办理房屋过户登记手续。

关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”梁仁光应当取得本案房屋的所有权，而该房屋现登记于陈林勇名下，霍大明与陈林勇签订的房屋买卖合同是否合法有效直接影响梁仁光的的合法财产权益，故梁仁光有权提起确认合同无效之诉。

对于霍大明与陈林勇之间是否存在恶意串通，损害梁仁光利益的行为，应从以下几个方面进行分析：霍大明与林家辉、林家辉与梁仁光之间的房屋交易行为均发生在2004年，梁仁光自2005年开始即已实际占有使用本案房屋，对于以上事实霍大明应当清楚；霍大明与陈林勇之间的房屋买卖合同签订于原一审判决作出几个月后，当时霍大明对案件诉讼情况及原一审判决结果已经清楚，在此情形下与陈林勇签订房屋买卖协议恶意明显；双方在该房屋买卖合同中约定成交价格为62万元，约定付款方式为一次性付款，而霍大明与陈林勇均未提交购房款交付证据；陈林勇主张其与霍大明之间实际属于以房抵债法律关系，但对于其主张的前期借款情况未提交相应证据予以证明；根据本案房屋所处位置、建成时间和建筑面积分析，双方约定的成交价格明显低于市场价格；陈林勇自认从2008年开始从事法律工作，多次代理诉讼案件，具有一定的法律知识，在明知梁仁光居住于该房屋且主张所有权的情况下仍然与霍大明签订房屋买卖合同有违通常交易习惯。

综合以上因素考虑，应当认定霍大明与陈林勇就涉案房屋签订的买卖合同存在恶意串通，损害他人利益的情形，属于无效合同。如陈林勇与霍大明之间确实存在债务纠纷，可依法另行解决。霍大明在将本案房屋抵顶给林家辉十几年后，在明知本案原一审判决结果的情况下，又与陈林勇签订房屋买卖协议且协助其办理产权登记手续，属于恶意串通损害他人合法权益，违法情形明显，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定对其进行处罚，另行制作处罚决定书。

关于陈林勇应否协助办理过户手续问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因霍大明与陈林勇签订的房屋买卖合同属于无效合同，故陈林勇有义务协助将本案房屋的产权恢复登记至真正权利人名下。根据合同约定，梁仁光应当取得本案房屋的所有权。根据本案实际情况和相关法律规定，从减轻当事人诉累、妥善化解矛盾纠纷的角度考虑，陈林勇应当协助梁仁光办理产权变更登记手续，将本案房屋产权变更登记至梁仁光名下。

福州律师蔡思斌评析

综合本案情况，其实霍大明主观恶意已经相当明显。其明知已将房屋出售给他人，明知他人亦已出售并已实际入住多年，明知虽然将房屋不动权证变更至新买售人名下但其无法实际入住，但在为了实现自己利益最大化，利用不动产权证仍在自己名下尚未过户的条件，恶意串通他人将房屋出售，这样的房屋买卖合同当然是无效的。如真如一审法院所判，又将置法律的公平正义于何地。二审法院判决当然符合普通老百姓的认知，所谓公平公正有时一般人都可以感知的，无需更多的法律知识。至于新买家则更属狼狈为奸这一种，加以司法处罚亦无不可。

案例索引：(2018)鲁14民终1015号，以上当事人系化名。