福州房产律师点评：单方出售丈夫名下房屋无法过户构成违约，妻子应如何赔偿买方损失？–杭州中院案例

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前言

本案是一个比较典型的二手房买卖案例，案中对于房屋买卖合同解除后违约方赔偿金额如何裁量作了详细的分析。对于其后类似案件诉讼双方应有一定参考价值。

蔡律师将案件要素总结抽离出来，让大家来看看法院是如何通过案件要素来裁量违约赔偿金额的。

案件情况

男、女双方为夫妻关系。案涉房产登记在男方名下。2016年7月，女方将房屋租给丁小姐，租金为一年。2017年4月6日，女方与丁小姐签订《信誉保证金》（被省高院认定具有房屋买卖合同本约性质），约定将案涉房产出售给丁小姐，信誉保证金交付20000元，购房总价350000元，过户费用由男方承担，过户日期定于2017年12月31日前，没过户前房租照付。当日，丁小姐支付2万元。17年2月26日，丁小姐通过支付宝支付给女方33万元。2018年1月2日，丁小姐发短信给女方要求办理过户手续。18年1月6日，女方退回丁小姐20万元，丁小姐知道后将女方支付宝名单拉黑。18年1月7日，女方发函及短信告知丁小姐解除合同。

丁小姐于2019年10月起诉，要求解除房屋买卖合同、女方赔偿因违约导致的丁小姐购房损失123万元等。经评估确定案涉房屋在2020年1月8日的市场参考价为1588371元。

一审法院

女方对涉案房屋不具有完全的处分权致使涉案房屋所有权无法转移，应当承担违约责任。丁小姐与女方签订《房屋租赁合同》，后签订《信誉保证金》，并约定过户费用由男方承担，而当时男方并不在场，事后丁小姐也未与男方联系相关购房事宜，且相应保证金及购房款也非支付给男方，在未有证据证明共有权人男方知道并同意出售案涉房屋的情形下，也应当预见房屋买卖过程中可能存在的履行不能的风险。

根据价格评估结论书，现案涉房产的价值与双方签订《信誉保证金》时约定的交易价格有大幅度上涨。因此，丁小姐要求女方赔偿房屋差价损失，符合法律规定，予以支持。关于房屋差价损失金额，女方对价格评估结论书有异议，要求重新鉴定。认为案涉价格评估系在审理期间委托，评估机构有相应的评估资质，对女方重新鉴定的申请不予准许。案涉价格评估结论书载明案涉房产评估采用市场法，根据鉴定人员出庭作证情况，价格评估的参照物建造年份在2002年至2014年间，距离案涉房产3公里之外，而案涉房产权证载明的初次领证日期为1993年8月，但价格评估结论书未对建造年限、距离进行考虑，价格评估结论书确定的房屋价值只能作为参考价。

同时，考虑合同履行情况，丁小姐于2017年4月6日交纳20000元保证金，于同年12月26日支付330000元，女方于2018年1月6日退还丁小姐购房款200000元，丁小姐于2019年10月以240余万元购买与案涉房产同地段的天河景园小区（成立于2005年）133平方米的房屋。根据违约责任以补偿性为主、惩罚性为辅的一般原则，综合考虑房屋交易时价格、合同履行情况、房屋参考价、双方当事人的过错程度及当时房地产市场行情、预期利益等综合因素，酌情确定由女方赔偿丁小姐房屋差价损失400000元。

二审杭州中院对此观点基本与一审法院相同。

福州律师蔡思斌评析

一审法院考量点有几个。一是丁小姐本身是有一定责任及过错的。丁小姐明知案涉房屋所有权登记在丈夫名下，但在没有任何授权文件下以相信妻子有代理权的朴素认知签署了房屋买卖合同，相关款项也均是汇给妻子，其后也未通过任何途径寻求或得到丈夫的确认，这肯定是要减轻赔偿责任的，大笔一挥扣减50%也是可以理解，毕竟女方最多仅能处理50%么。

其二，评估报告的参照房屋并不能完全匹配，毕竟二者房龄相差10余年，从该点看，评估价值打个九折不为过。其三，女方有发出明确解除合同的书面函件。从2018年1月8日起，其实丁小姐就应作好减损准备，作好其他打算，而不能完全信赖案涉合同可以全面履行。其后丁小姐于2019年3月购买他房也显见有所预防。再结合考虑女方的退款情况，蔡律师个人认为法院判决赔偿40万亦是相对合理的，基本能做到平衡双方利益。