福州房产律师原创：“每年按已付房款的0.1%计算逾期办证违约金”属格式合同，依法无效

福州律师蔡思斌评析：

“已付房款的0.1%计算逾期办证违约金”那意味着购房者150万元买来房产，开发商每年只需要支付1500元违约金。该金额甚至低于存款利率标准，如此低的违约金标准，开发商自然不会在意，无法起到促使违约方履行合同义务的作用。事实上，此类条款正是开发商为了自身利益特地将违约金金额约定如此之低。

基于上述理由，一审法院直接依据公平原则作出裁判调高违约金标准。二审法院的裁判结果虽与一审相同，但没有适用公平原则，而是认定该条款属于格式条款，不合理的减轻了一方的义务，因此属于无效条款。

案情简介：

2016年10月9日，陈杰与大白公司签订《商品房买卖合同》，约定由陈杰购入大白公司位于龙山街道某单元房屋，房屋总价款为1546944元。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十条第三款“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。因大白公司长期逾期办证，陈杰遂起诉要求大白公司按日支付万分之一的逾期办证违约金。

一审法院观点

关于逾期办证违约金的计算标准问题。根据法律规定可知,违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的,人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况,根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然大白公司已履行了合同的主要交房义务，但是合同约定每年按已付房款的0.1%计算逾期办证违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。

根据一审法院查明的事实，可以认定大白公司主观上存在怠于履行办证义务。综上考量,陈杰诉请逾期办证违约金以已付购房款总额为基数按每日万分之一标准计算，已臻合理，故一审法院予以采纳。

二审福州中院观点

关于逾期办证违约金计算标准。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十条第三款“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。该约定属于格式条款，不合理的减轻和免除了大白公司的违约责任，排除了陈杰的权利，有失公平，一审法院认定该条款为无效条款，并无不当。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案不存在有效的逾期办证违约金约定，根据陈杰提出的违约金请求，结合大白公司的违约程度，一审法院认定按照陈杰已付购房款的日万分之一的标准计算违约金，符合法律规定，本院予以维持。

索引案例：(2021)闽01民终5342号，以上涉及名字均为化名