福州房产律师评析：将商品房买卖合同变更给债权人后房屋被出售，还能否主张返还房屋？

福州律师蔡思斌评析

本案与一般让与担保不同，本案债务人并未实际取得房屋产权证，其办理的是《商品房买卖合同》的备案变更，而非房屋产权变更。若是正常的让与担保，即便债权人的行为构成无权处分，但此时房屋买受人支付合理对价后构成善意取得，依然能取得房屋物权，债务人即无权再要求返还。如果简单以债务人无权处分便认定房屋应当返还，显然对已经支付合理对价的房屋买受人不公。在未理清，开发商是应将房屋过户至债务人还是债权人名下的情况下，二审法院依据物权登记生效原则，认定本案债务人不享有房屋所有权人的权利无权要求房屋买受人返还房屋显然更为合适。

案情简介：

李磊、韩美原系夫妻，两人夫妻关系存续期间，李磊与大白公司签订《商品房买卖合同》，约定李磊以944500元的价格购买位于滨州市某房屋。

2013年12月12日，李磊与张建签订《借款抵押合同》，约定李磊向张建借款1200003.59元，借款期限三个月，李磊以案涉房产为借款作抵押担保，但双方未办理抵押登记。同日，李磊协助张建与大白公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续，房产备案登记至张建名下。

同日，李磊出具承诺书，承诺：因本人不能按照合同约定履行还款义务而被抵押权人处置抵押物时，承诺自行落实住所或无条件服从抵押权人或其他机构的安排，自愿放弃抵押住房抗辩，为抵押权人处置抵押房产提供便利。

2017年4月1日，张建与李昌、陈梅签订《房屋买卖合同》将上述房屋出售与李昌、陈梅，后李昌、陈梅实际入住使用该房屋。

另查，李磊、韩美曾起诉确认张建与大白公司签订的《商品房买卖合同》合同无效，法院经审理后驳回其诉讼请求。在李磊、韩美与张建民间借贷纠纷一案中，法院认定张建与大白公司签订《商品房买卖合同》系李磊为借款提供的让与担保，张建对上述房产的拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。

一审法院观点

让与型担保制度下，出借人取得的系就变卖价款的优先受偿权，而非担保财产的所有权或自行处置权。本案中，张建主张其依据李磊出具的承诺书有权将房屋处置变现，李磊不予认可，亦无法律依据。张建在将案涉房产出售给李昌、陈梅时，未能征得所有权的同意，属无权处分。

根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案李昌、陈梅与张建签订《房屋买卖合同》后未办理产权转移登记，其二人不能构成善意取得。在此情况下，李磊、韩美作为案涉房屋的所有权人，有权向占有人即李昌、陈梅主张返还案涉房屋。

二审山东滨州中院观点

李昌、陈梅主张李磊、韩美并非涉案房产的所有权人，其占有涉案房产系依据与张建之间的《房屋买卖合同》，不应当返还涉案房产。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第二百三十六条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。依据上述法律规定，在不动产物权登记制度下，不动产权属登记是权利人享有物权的重要证明，具有法定的公示公信力。

本案中，各方当事人均认可案涉房产未进行过户登记，现该房产仍登记在大白公司名下。李磊、韩美主张其系案涉房产的所有权人的依据为李磊与大白公司签订的《商品房买卖合同》，但案涉房产至今既未办理过户登记手续，李磊、韩美亦未提交证据证实其已实际占有案涉房产。因案涉房产并未办理所有权过户登记，李磊、韩美仅享有依据《商品房买卖合同》要求大白公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房产的所有权，即李磊、韩美并非案涉房产的所有权人。故，李磊、韩美要求李昌、陈梅腾退并返还案涉房产的主张无事实及法律依据，一审判决李昌、陈梅向李磊、韩美返还案涉房产不当。

索引案例：(2023)鲁16民终1859号，以上涉及名字均为化名