福州林先生和前妻在房改时购买了一套房产，购房时使用了双方工龄，该房产登记在林先生个人名下，后林先生与前妻协议离婚，离婚协议约定该房产归林先生个人所有，后林先生将该房产出售。在过户时，福州市不动产登记中心却告知必须要与林先生的前妻配合才能够过户，但林先生的前妻目前在国外留学，无法协助。为此，林先生找到福州律师蔡思斌咨询求助。
一、该房产虽登记于林先生个人名下，但在法律上并非林先生个人财产
由于该房产是房改房，在购买时使用了夫妻双方工龄，因此不动产登记部门在最初登记时，就已经在内部不动产登记簿上将该房产登记为双方共同共有（或标注房改房性质而认定为双方共同共有）。后续虽然该房屋产权证是登记为林先生个人所有，但根据《民法典》第二百一十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”及第二百一十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”在林先生的产权证和不动产登记簿不一致情况下，是以不动产登记部门内部的不动产登记簿为准。故该房产在法律上实际仍属于林先生与前妻的夫妻共同财产。
二、虽然离婚协议已约定该房产归林先生个人所有，但离婚协议无法作为过户依据
如此所述，该房产在不动产登记部门处实际属于共同共有状态，仅凭离婚协议约定无法过户房产。对于这个问题，自然资源部对十三届全国人大三次会议第9934号建议的答复【自然资人议复字〔2020〕23号】亦明确“离婚析产本质上是已经登记的夫妻共有财产，因共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移，办理离婚登记时，民政部门进行了离婚协议书存档并加盖印章，是满足民政部门办理离婚登记的要求，不能改变离婚协议书是民事合同的本质，离婚协议中的财产分割条款，在离婚登记后还可以通过双方协商的方式进行修改，甚至通过诉讼的方式予以撤销，婚姻登记工作无法对财产分割的最终结果和效力进行背书。因此，当事人双方不同时在场的情况下，登记机构难以判断协议的内容是否为双方的真实意思表示，进而难以保障登记结果真实准确，所以不宜将离婚析产作为单方申请登记的情形。”
三、如何解决此类“房改房”过户难题？
最优做法是在夫妻双方办理离婚登记后，再去不动产登记部门进行变更登记，在不动产登记部门内部不动产登记簿变更为一方所有。其次，可以在离婚时办理委托公证手续，在公证书中授权房产归属一方有权代办产权过户手续。如此，取得房屋所有权的一方亦可依据公证书过户房产。最后，若另一方拒不配合，可以以另一方不履行离婚协议为由向法院起诉，确认该房产归个人所有，法院判决后携带生效判决即可单方办理产权过户手续。
福州律师蔡思斌
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