福州律师评析：公司能否通过遗赠取得农村宅基地上房屋所有权及土地使用权？

福州律师蔡思斌评析：

本案原、被告双方之间实际并无争议，被告亦认可公司通过遗赠取得被继承人遗产。一审法院之所以未支持原告的请求，是因为一审法院认为宅基地仅限于本集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得，如果让原告通过遗赠取得宅基地上房屋所有权，等于变相违反《土地管理法》。

事实上，对于类似问题，在2020年9月，自然资源部等多部门联合对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”曾有过明确答复（自然资人议复字〔2020〕089号）：关于农村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。本案二审法院亦是基于上述规定认定原告可以通过遗赠取得宅基地上房屋所有权。

上述建议仅针对法定继承人继承宅基地上房屋，并未提及其他人员可以继承宅基地上房屋。因此亦有观点认为宅基地上房屋可以进行继承，但这只是对基于亲缘关系的宅基地上房屋流转的特殊认可，并不意味着在没有亲缘身份关系的人之间可以通过遗赠形式合法取得宅基地上房屋。宅基地使用权具有强烈的人身依附性，其设定是为了给农民基本的生活资料和生活保障，实现居者有其屋的目的。因此，为了避免农村房地资源的流失，不具有本村集体组织成员身份的非亲缘关系人，不得通过遗赠的方式取得农村房屋的所有权和宅基地使用权。司法实践中亦有此类案例如：（2020）津01民终2345号。

本案特殊之处在于，原告与被继承人之间并非简单的遗赠关系而是遗赠抚养关系，原告作为集体企业履行了照顾被继承人的义务，其行为符合社会主义和谐与文明的核心价值观。如果不支持其请求，机械理解适用《土地管理法》显然对其不公也不符合核心价值观。事实上，如果本案单纯将宅基地上房产遗赠给公司，或许结果会大不相同。

案情简介：

[1988]第04-0XXXXX号集体土地建设用地使用证及原番禺大石镇XX村XX大街30号房屋（房屋所有权证登记于张某个人名下）

张某生前未婚未生育子女，父母均先于其过世。2003年3月10日，大石经济发展总公司与张某及其亲属朱某1、朱某2、朱某某签订《关于孤寡退休工人张某入住大石敬老院的协议》，协议主要约定，大石经济发展总公司负责张某本人在大石敬老院的生活、医疗等生养死葬费用，张某去世后上述房屋及土地使用权归张某所有。

张某于2008年2月20日死亡，后大石经济发展总公司依据《关于孤寡退休工人张某入住大石敬老院的协议》向法院提起诉讼，要求继承上述房屋及宅基地使用权。诉讼过程中，张某的亲属均表示《关于孤寡退休工人张某入住大石敬老院的协议》是张某的真实意思表示，同意涉讼土地及房屋的权属判归大石经济发展总公司所有。

一审法院观点：

张某与大石经济发展总公司签订《关于孤寡退休工人张某入住大石敬老院的协议》，约定大石经济发展总公司承担张某生养死葬的义务，张某的房产等财产权划归大石经济发展总公司，该协议的性质为遗赠扶养协议。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”涉案土地性质为集体土地，应属农民集体所有，大石经济发展总公司要求将该土地的全部产权份额判归其所有，不予支持。至于该土地的使用权。根据土地管理法及相关规定，宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利主体具有一定的特定性，即仅限于本集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。大石经济发展总公司并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，不符合取得该村集体宅基地使用权的主体要件，其主张涉案土地的使用权，亦不予支持。番禺区××镇××村XX大街30号房屋是建设于涉案土地之上，根据“房地一体”的原则，张某将自己所有的该房屋转移给大石经济发展总公司所有，必然涉及宅基地使用权的转移。如上述，大石经济发展总公司无权取得宅基地使用权，故其主张番禺区××镇××村XX大街30号房屋的全部产权份额，亦缺乏现实可能性，不予支持。

二审广州中院观点：

现有证据表明，张某名下原番禺大石镇XX村XX大街30号房屋是土地使用权证及房屋所有权证齐备的宅基地房屋，是其个人的合法财产。而《中华人民共和国继承法》第十六条第三款明确规定，公民可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的人。经查，大石经济发展总公司是番禺区大石镇属下的集体企业，案涉房屋在番禺区××镇××村，该房屋目前仍保持原状，并不存在上盖建筑物灭失的情况，不存在法律规定不能单独继承农村宅基地的问题。《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例 》等法律法规并无明确规定禁止非本集体经济组织成员通过继承或者遗赠方式取得本集体的宅基地房屋。而“自然资源部对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复”第六点对于非本农村集体经济组织成员（含城镇居民）办理农村宅基地使用权登记问题已作出解释说明，并不存在登记障碍。综上，张某与大石经济发展总公司之间的遗赠扶养协议对双方的权利、义务进行了明确具体的约定，审查该协议的内容符合前述法律的规定，且签订该协议后，双方一直按照协议约定履行，故上述《遗赠扶养协议》合法有效。而且，大石经济发展总公司作为集体企业，对其属下孤寡员工尽生养死葬的责任，该行为体现了集体企业的责任和担当，符合社会主义和谐与文明的核心价值观，应当受到褒扬。按照权利义务相统一原则，大石经济发展总公司依法依约可以取得原登记在张某名下番禺大石镇XX村XX大街30号房屋所有权和宅基地使用权。一审认定大石经济发展总公司非涉案房屋所在村集体经济组织成员无权遗赠取得财产有误，本院予以纠正。

索引案例：（2023）粤01民终29084号，以上涉及名字均为化名