本案案情经蔡律师大幅缩减是这样的：厦门王老板发现大白公司新建厂房地理位置不错，拟花费2000万元向大白公司购买其中五层厂房。大家都是商场老狐狸了，谁也别想忽悠谁。王老板非常清楚内中风险，那就是厂房属于工业用地，厂房只能整体由产权人使用，是不能分割转让的。
为此，王老板估计也是咨询律师，想了不少招。而大白公司及股东为了得到该2000万，也是全力配合，对于王老板所求无不答应。
第一招，双方签署书面房屋买卖合同，内中对于双方权利义务比如产权证何时办至大白公司名下，何时交房及相应的违约责任都有详尽约定，对于产权转移手续特别约定待条件允许时才变更过户给王老板，反正从合同内容上王老板的权益是完全可以得到保障的。
第二招，让大白公司向王老板出具《承诺书》，约定：
1.大白公司将积极维护双方之间的买卖关系，维护协议的效力及履行，保证公司的正常经营，保证不实施或不遭受他人实施任何有损王老板利益的行为，包括但不限于公司破产、重组等，如王老板的所有权遭受质疑或损害，公司将无条件配合维权。如公司违反承诺，要求公司返还全部购房款，且从王老板付款之日起，按每日已付购房款的日千分之一支付利息，同时要求公司赔偿损失。
2.即使今后《房产买卖协议》被认定或宣告无效，王老板有权选择以下任一方式处理，具体选用的方式以王老板向大白公司发出的书面通知为准：（1）要求公司返还全部购房款，同时，从王老板付款之日起，按每日已付购房款的日千分之一支付利息，王老板无需支付使用期限内的房屋使用费，届时公司按装修评估残值向王老板予以补偿；（2）不要求公司返还全部购房款，把购房款转为租金，按双方签订的租赁合同执行，《房屋买卖协议》的附件自动转为《房产租赁合同》附件。
3.王老板有权就该《承诺书》单独向大白公司主张权利。
第三招，是让大白公司的两名自然人股东及配偶均在该《承诺书》签字确认，确认该四人自愿为大白公司的上述承诺承担无限连带保证责任，保证期限为大白公司履行期限届满起算2年。
第四招，王老板感觉这似乎还是不大保险，又去当地公证处对上述承诺书签署及四名自然人担保签字行为作了公证。公证处其实也是门儿清，虽然同意众人对该承诺书签署、签字行为作公证，但在公证书特别强调：公证处仅对上述《承诺书》中大白公司及四人签字、捺指印以及印鉴的真实性予以证明，而至于《承诺书》所涉及的具体实体权利义务关系等均不在该次公证的证明范围内。
四大招都做完之后，王老板才向大白公司支付了2000万购房款。可惜世上有个魔鬼定律，你怕什么他就来什么。合同约定交房期限届满后，大白公司未向王老板交付案涉房屋，亦未返还案涉购房款，上述四人未履行担保责任，王老板遂于2024年1月8日向法院提起诉讼。
一审判决还是给王老板很大希望的，基本按照王老板预设走。毕竟王老板当时思路就是房屋买卖合同肯定是无效的。而一般情况下，主合同无效，从属的担保合同也无效，但担保合同另有约定的除外。为避免这个后果，王老板才要求大白公司另行出具承诺书，才要求上述四人在合同无效的情况下也要承担担保责任。
一审法院是这样认为的：我国对于土地的用途实行管制制度，任何人不得随意改变土地的用途。而大白公司擅自将案涉宗地建设项目分割并转让的行为明显违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，王老板与大白公司签订的案涉《房产买卖协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。其次，关于案涉《承诺书》的效力问题。根据《中华人民共和国担保法》第五条第一款规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”案涉《承诺书》载明：即使今后《房产买卖协议》被认定或宣告无效，王老板有权要求大白公司返还全部购房款，且从王老板付款之日起，按每日已付购房款的日千分之一支付利息，同时要求大白公司赔偿损失；林某和、黄某香、林某俊、林某琪自愿为大白公司的承诺承担无限连带保证责任。可见，案涉合同各方当事人在签订案涉合同及出具案涉《承诺书》时，均已对案涉合同的效力问题作出了预判，并对由此所产生的后果以及各方当事人应承担的责任作出了明确的约定。因此，尽管案涉《房产买卖协议》为无效合同，但各方当事人在案涉《承诺书》中所作出的约定系当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，系有效的，对各方当事人均具有法律约束力。
可惜，二审法院判决完全破灭了王老板的希望：
《房产买卖协议》因违反法律、行政法规的强制性规定属于无效合同。2019年1月9日，林某和、黄某香、林某俊、林某琪在《承诺函》上签字确认，自愿为大白公司的承诺承担无限连带保证责任的意思表示真实，但对该条款的效力应当依法作出认定。
根据法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四部分关于担保纠纷的审理中相关规定：“要注意担保法及其司法解释与物权法对独立担保、混合担保、担保期间等有关制度的不同规定，根据新的规定优于旧的规定的法律适用规则，优先适用物权法的规定。从属性是担保根本属性，要慎重认定独立担保行为的效力，将其严格限定在法律或者司法解释明确规定的情形”，从属性是担保的根本属性，只有在法律有例外规定的情况下才能被排除，当事人不能通过约定排除该法律的适用。本案当事人在上述《承诺函》关于即使今后《房产买卖协议》被认定或宣告无效，林某和、黄某香、林某俊、林某琪仍自愿为大白公司的义务承担保证责任的约定，属于排除担保从属性性质的约定，应认定无效。
上述《承诺函》中保证责任条款无效的情形下，该等四人主观上有过错，应承担大白公司不能赔偿部分的三分之一的过错赔偿责任。
真可惜王老板前面花了那么多的心思。换成你是王老板的律师，你有什么招规避上述问题呢。蔡律师倒是想了一招，应该能达到王老板的目的，欢迎各位律师指正。
王老板与大白公司签署2000万元《借款合同》，合同约定借款期限应为大白公司厂房建成可以交付日期，借款利息可以等期限届满后支付。对于未能到期还款及支付利息约定相应的违约金。该借款合同同样由大白公司全体股东及配偶提供不可撤销的连带保证担保。
如此可以确保《借款合同》及《担保合同》均是合法有效的。
其后由王老板与大白公司就相应厂房签署租期为二十年的厂房租赁合同，具体租金至时由借款本金及利息作部分抵扣。后续有权优先续租二十年，期间借款本金及利息再抵作后二十年租金等。中间或才再约定如政府及法律允许时，可以将厂房产权变更至王老板名下等。
该路径中间还可有个变种，期间王老板可以起诉至法院要求大白公司还款，如大白公司不能还款的，则通过执行程序将相应厂房执行到自身名下或用其他主体进行拍卖。
案例索引：（2024）闽02民终2693号
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